Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую

Содержание
  1. Как поменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую
  2. Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?
  3. Замена залога по ипотеке
  4. Условия обмена
  5. Документы для проведения данной процедуры
  6. Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки
  7. Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом
  8. Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую
  9. Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке
  10. Военная ипотека — отдельные нюансы
  11. Обмен по переуступке
  12. Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты
  13. Разрешение банка
  14. Как происходит обмен квартиры в ипотеке?
  15. Сделка с подписанием договора мены
  16. Привлечение потребительского кредита
  17. Сделка с заключением двух договоров купли-продажи
  18. Обмен ипотечной квартиры на другую
  19. Особенности обмена ипотечного жилья
  20. Как получить разрешение банка?
  21. Доступные варианты
  22. Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой
  23. Способ 2. Замена залогового имущества
  24. Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита
  25. Способ 4. Обмен по переуступке
  26. Ценовая разница
  27. Обмен на жилье с идентичной стоимостью
  28. Обмен на жилье дороже
  29. Обмен на жилье дешевле
  30. Обмен дома на квартиру
  31. Какие документы необходимы для обмена?
  32. Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?
  33. Как поменять квартиру в ипотеке на другую в 2019 году
  34. Возможен ли обмен ипотечной квартиры: нюансы и законодательство
  35. Какие варианты обмена могут быть: их плюсы и минусы
  36. Снятие обременения банком с залоговой недвижимости и ее продажа с покупкой новой
  37. Замена залога по согласованию банка на другой
  38. Продажа и покупка квартиры в одном банке по ипотеке
  39. Порядок замены залога в Сбербанке
  40. Какие документы понадобятся
  41. Перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру
  42. Перенос ипотеки: как заменить залог?
  43. Перенос ипотеки в Сбербанке: требования к залоговой квартире
  44. Перенос ипотеки в Сбербанке: продажа залогового имущества
  45. Перенос ипотеки в Сбербанке: безопасные расчёты
  46. Как обменять квартиру если она в ипотеке

Как поменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе.

Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей.

Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/ipoteka/kak-obmenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую

​Многие семьи покупают жилье с привлечением ипотечного кредита, который погашается в течение 10-20 лет.

За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства: брак, рождение детей, недостаток средств для обслуживания кредита, или наоборот, желание расширить свое жилищное пространство.

Вследствие чего иногда возникает вопрос об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье. Сегодня мы подробно разберем вопрос:  можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и при каких условиях это возможно?

Разрешение банка

Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору.

Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору. Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность.

С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования.

Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Как происходит обмен квартиры в ипотеке?

Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

  • сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
  • заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
  • с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Если предварительное разрешение на проведение обмена залоговой квартиры получено, заемщик может начинать подбирать варианты.

Сделка с подписанием договора мены

Оформлять сделку на основании договора мены целесообразно обычно в ситуации, когда квартиры имеют приблизительно одинаковую стоимость. Это может быть, например, похожий по техническим характеристикам и привлекательности объект, но в другом районе.

При желании заемщика переехать в другой населенный пункт, возникает ряд технических сложностей. Как минимум, в новом в регионе проживания обязательно должно быть отделение банка, в противном случае, получение разрешения на обмен будет маловероятным.

Также банк чаще идет на встречу клиенту, если он хочет стать владельцем более дорогой квартиры, тем более когда не идет речь об увеличении суммы кредита. Банк, таким образом, получает более дорогой залог.

Если заемщик хочет купить объект, который дороже по стоимости, и увеличить сумму кредита, то лучше делать два договора купли-продажи.

Сложнее всего получить разрешение банка при обмене на более дешевое жилье. Кредитор может дать согласие на операцию только при условии, что большая часть задолженности уже погашена, а сумма кредита хотя бы на 20-30% меньше стоимости нового жилья. Такое решение перед банком проще всего обосновать уменьшением доходов и невозможностью выполнять условия первоначального кредитного договора.

Процедура обмена происходит следующим образом:

  1. Предоставление в банк документов на новую квартиру.
  2. Согласование всех условий сделки.
  3. Подписание договора мены.
  4. Наложение обременения на новый залог.
  5. Снятие обременения со старого залога.

Сложность такой сделки состоит еще и в том, что нелегко найти собственника недвижимости, который согласился бы принять на обмен квартиру с обременением.

Привлечение потребительского кредита

Одним из вариантов смены залога является оформление заемщиком потребительского краткосрочного кредита. Операция может включать в себя следующие этапы:

  1. Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
  2. Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
  3. Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
  4. Снятие обременения с квартиры.
  5. Подписание договора купли-продажи. Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.
  6. Покупка новой квартиры с наложением обременения.

Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.

Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект. Но и существуют определенные сложности:

  • Банк, который выдает потребительский кредит, может предъявить заемщику очень высокие условия платежеспособности, так как на определенный отрезок времени у него будет два кредита.
  • Сделки должны быть как можно больше приближенны во времени, а лучше это делать в один день.

Лучшим вариантом будет ситуация, когда заемщик находит и покупателя на свою собственность, и новое жилье, а только потом получает потребительский кредит и проводит сделки. Возможно также предоставление другой недвижимости для залога.

Последний вариант может быть не выгоден, потому что ипотека подразумевает определенные расходы, связанные с оформлением. С учетом того, что кредит должен быть погашен в очень краткие сроки, лучше остановиться на беззалоговом варианте.

Это уменьшит бумажную волокиту.

Для получения потребительского кредита заемщику необходимо будет предоставить весь пакет документов, в том числе и справки о доходах. Кредит может выдаваться как на общих основаниях, если в банке есть соответствующий продукт, так и в индивидуальном порядке.

Сделка с заключением двух договоров купли-продажи

Заемщик также может поменять квартиру, просто продав ее, и купив другую, также в ипотеку. Для этого необходимо подготовиться и совершить ряд действий:

  1. Получить принципиальное разрешение банка на продажу квартиры, которая находится в залоге.
  2. Найти покупателя, которого необходимо еще на первом этапе переговоров предупредить, что квартира с обременением.
  3. Найти квартиру, которую заемщик хотел бы приобрести.
  4. Получить согласие банка на оформление новой ипотеки (кредитор уже может быть другой).
  5. Продать старую квартиру.
  6. Купить новую квартиру с привлечением ипотечного кредита.

Если у потенциального покупателя квартиры, которая находится в залоге, недостаточно средств, и он хочет обратиться в банк, то текущий кредитор может сделать замену заемщика. Первоначальный заемщик получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Эти деньги часто используют для оплаты первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.

Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены. Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге.

Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора. Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться.

Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков.

Какой бы способ не был выбран заемщиком и банком, стоит тщательно подготовиться к процедуре. Квартира, которая будет передана в ипотеку, должна быть тщательно проверена. Заемщику на всех этапах проведения операции лучше заручиться поддержкой юриста. Если на одном из этапов что-то пойдет не так, можно остаться и без жилья.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-obmenyat-kvartiru-v-ipoteke

Обмен ипотечной квартиры на другую

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую

Покупка недвижимости с привлечением жилищной ссуды растягивается на многие годы.

Естественно, за этот период в жизни заемщика могут наступить перемены, требующие переезда или расширения жилой площади.

Отсюда и возникает вопрос: «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?»

Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.

Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

  • Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
  • Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
  • Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
  • Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
  • Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
  • К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.

Как получить разрешение банка?

Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

  • Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
  • С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
  • Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
  • Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.

Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

  • Погасить остаток задолженности;
  • Снять обременение с залоговой недвижимости;
  • Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
  • Найти покупателя;
  • Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
  • Подписать новое кредитное соглашение;
  • Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
  • Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Способ 2. Замена залогового имущества

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

  • Предоставление документов на новую жилплощадь;
  • Оценка новой квартиры;
  • Уточнение условий ипотеки;
  • Заключение договора мены;
  • Оформление залога;
  • Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

  • Поиск покупателя на ипотечное жилье;
  • Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
  • Снятие обременения со старой квартиры;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Погашение кредита полученными деньгами;
  • Приобретение новой квартиры;
  • Наложение обременения.

При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.

Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.

Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:

  • Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
  • Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
  • Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
  • Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Способ 4. Обмен по переуступке

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Ценовая разница

Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

Обмен на жилье с идентичной стоимостью

Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

Обмен на жилье дороже

В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

Обмен на жилье дешевле

Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

Обмен дома на квартиру

Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку.

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

  • В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
  • К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Какие документы необходимы для обмена?

Согласно российскому законодательству, действующему в 2019 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
  • Копия ИНН;
  • Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
  • Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  • Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
  • Заявление на обмен жилплощади;
  • Ипотечное соглашение;
  • СНИЛС;
  • Справка о составе семьи;
  • Копия лицевого счета;
  • Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.

Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu/

Как поменять квартиру в ипотеке на другую в 2019 году

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую

За период погашения ипотечного кредита в жизни заемщика могут возникнуть непреодолимые обстоятельства, требующие обмена приобретенной с помощью заемных средств квартиры. Подробнее о том, как поменять квартиру в ипотеке на другую – читайте далее.

Возможен ли обмен ипотечной квартиры: нюансы и законодательство

В соответствии с российским законодательством и подписанным кредитным договором банк является залогодержателем недвижимости и заинтересованным лицом. Поэтому любые действия с обремененной недвижимостью должны производиться только с согласия кредитора.

К таким действиям относятся продажа, обмен, любые улучшения жилплощади, а в некоторых случаях даже сдача в аренду. В частности, по 102-ФЗ установлено, что с согласия банка-залогодержателя квартиру можно подарить, обменять, продать, внести ее в качестве вклада в имущество хозтоварищества и т.д.

Законодательным актом, регулирующим процесс замены залога, помимо 102-ФЗ является Гражданский кодекс РФ (ст. 345). Именно эти документы устанавливают нормы, правила и возможность обмена недвижимости, находящейся в залоге по ипотечному договору.

При процедуре непосредственного обмена заложенной по кредиту квартиры имеются следующие нюансы:

  1. Обмен предполагает замену существующего залога, то есть переоформление ипотеки на другой объект недвижимости.
  2. Банк может дать свое согласие на замену залогового имущества, но делать это он не обязан.
  3. Процесс замены регулируется не столько кредитным договором, заключенным с конкретным заемщиком, а больше внутренними положениями, инструкциями и регламентами банка (одни кредиторы могут разрешить обмен только после погашения задолженности более половины срока кредитования, другие – не имеют жесткой привязки к дате заключения сделки).
  4. Обмен одной квартиры на другую возможен только при наличии положительной кредитной истории у клиента (отсутствие длительных просрочек).
  5. Приобретаемая недвижимость должна покрывать остаток задолженности (учетом начисленных процентов) с дисконтом минимум в 20-30%.

Важно! Перед поиском нового жилья и подписанием любых документов заемщику следует получить предварительное разрешение от своего банка. Если этого не сделать, можно потратить силы и время впустую и получить при этом отказ.

Какие варианты обмена могут быть: их плюсы и минусы

Поменять квартиру в ипотеке можно с помощью нескольких вариантов, каждый из которых имеет своих особенности, плюсы и минусы. Рассмотрим каждый в деталях.

Снятие обременения банком с залоговой недвижимости и ее продажа с покупкой новой

Данный вариант обмена ипотечного жилья будет предпочтительнее для тех заемщиков, которые планируют купить новую квартиру большей площади и, соответственно, с более высокой стоимостью.

В этом случае, сделка будет осуществляться путем погашения остатка задолженности с помощью собственных средств или привлечения обычного потребительского займа. Для того, чтобы продать имеющуюся в залоге банка квартиру, следует получить его разрешение на такую процедуру и дополнительно на снятие обременения с нее.

https://www.youtube.com/watch?v=LB5azU_CAD4

Как показывает практика, банки неохотно идут на такие операции из-за повышенных рисков. Выгода здесь имеется только для клиента, улучшающего свои жилищные условия.

Процесс снятия обременения с залоговой недвижимости и ее продажа с одновременным приобретением новой включает в себя следующие шаги:

  1. Получение разрешения от банка-кредитора на продажу обремененной недвижимости и одновременная подача заявки на получение новой ипотеки.
  2. Погашение остаточной задолженности по действующему договору и последующее снятие обременения с недвижимости.
  3. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора купли-продажи.
  4. Поиск новой квартиры (аналогично заключается договор купли-продажи).
  5. Заключение нового кредитного договора.
  6. Обременение нового залога в регистрирующем органе.

Для покупателя старой квартиры никаких минусов не будет, так как приобретает он недвижимость уже без какого-либо обременения.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать читайте далее.

Замена залога по согласованию банка на другой

Альтернативным вариантом обмена квартиры в ипотеке на другую является простая смена залога посредством заключения договора мены. Заключение такого договора будет актуально только при условии практически идентичной стоимости двух объектов. Установление такого факта производится заинтересованным банком-кредитором.

Процесс замены залога в этом случае будет производиться в следующем порядке:

  1. Получение согласия банка.
  2. Предоставление полного пакета документов на новую жилплощадь.
  3. Оценка новой жилплощади и уточнение условий ипотеки по предстоящей сделке.
  4. Подписание договора мены.
  5. Передача новой квартиры в залог банку.
  6. Снятие обременения со старой недвижимости.

Такая сделка имеет ряд сложностей в своей реализации, так как среди собственников недвижимости найдется мало людей, готовых согласиться на обмен квартиры, находящейся в залоге банка.

Продажа и покупка квартиры в одном банке по ипотеке

Данный способ обмена ипотечной недвижимости является наиболее предпочтительным для банка, так как имеет минимальные риски. Простыми словами, заемщик продает имеющуюся недвижимость с разрешения банка и покупает новую также с привлечением заемных средств (с доплатой через ипотеку).

Процедура состоит из нижеприведенных шагов:

  1. Получение официального согласия банка и подача заявки на новую ипотеку.
  2. Выставление старой квартиры на продажу и заключение договора купли-продажи с покупателем.
  3. Поиск приобретаемой квартиры (также заключается договор покупки).
  4. Оформление сделки по новому ипотечному кредиту.
  5. Снятие старого обременения и передача в залог новой квартиры.

То есть здесь происходит одновременный процесс продажи старой квартиры и покупка новой. Для уменьшения возможных рисков можно использовать банковские ячейки для расчетов.

Организационно такую сделку можно оформить в один день.

Отдельно следует сказать, что обмен ипотечной квартиры на более дешевую будет крайне затруднителен. Получить разрешение от банка в этом случае будет практически невозможно, так как ни один банк не согласиться сознательно снижать ликвидность залога.

Выйти из этой ситуации можно с помощью двойного договора купли-продажи на оба объекта недвижимости, когда первая квартира в ипотеке продается после снятия обременения. Об этом рассказывалось выше.

Порядок замены залога в Сбербанке

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

  • обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
  • заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
  • предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
  • банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
  • если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
  • происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Вывод: К процедуре замены ипотечного жилья Сбербанк подходит с высокой степенью ответственности, минимизируя свои риски и действуя только в своих интересах.

Какие документы понадобятся

Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:

  • паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
  • документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
  • документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
  • документы на приобретаемую квартиру.

Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.

Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:

  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
  • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
  • отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.

Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.

Важно! Собирать согласованный с банком пакет бумаг следует начать как можно раньше, так как этот процесс может затянуться, что устроит далеко не каждого покупателя и продавца недвижимости.

Законодательство РФ не запрещает обмен жилья, обремененного ипотекой, на другое. Поэтому ответ на вопрос «Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?» будет положительным.

Главным условием такой сделки является обязательное получение официального разрешения кредитора.

Получив согласие банка, заемщик может выбрать один из вариантов замены ипотечной квартиры: с помощью договора мены, двойного договора купли-продажи или путем первичного снятия обременения с залогового жилья и его последующей продажи.

Подробнее о том, можно ли взять две ипотеки одновременно читайте далее.

Напоминаем, что на сайте ведется запись на бесплатную консультацию по сложным вопросам юридического характера и по кредитованию. Просто запишитесь через форму в углу экрана.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/kak-pomenyat-kvartiry-v-ipoteke-na-druguyu.html

Перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую

Оформление ипотеки предполагает предоставление залоговой недвижимости. На жильё накладывается обременение, ограничивающее операции с жилплощадью. Одним из вариантов снятия обременения является перенос ипотеки Сбербанка на другую квартиру. Это непростая процедура, требующая одобрения кредитного комитета.

Перенос ипотеки: как заменить залог?

Замена залогового обеспечения проводится по разным причинам. Кто-то хочет оформить квартиру в собственность.

Другие меняют залоговое имущество вследствие чрезвычайных событий (пожар, залив, обрушение строительных конструкций и др.), которые привели к разрушению или порче квартиры.

Для осуществления операций с заложенным имуществом требуется разрешение Сбербанка. Если кредитная организация одобрит заявление, то клиенту следует поступить следующим образом:

  1. Получить письменное согласие других владельцев помещения (если таковые имеются);
  2. Произвести оценку нового залога;
  3. Оформить полис страхования залоговой недвижимости;
  4. Заключить новое ипотечное соглашение.

Все действия, касающиеся смены залога, должны быть согласованы со Сбербанком (согласно ст. 345 ГК РФ). Новый залог должен соответствовать старому по своей стоимости.

Перенос ипотеки связан со значительными финансовыми издержками. Клиенту придётся платить нотариусам, страховщикам и оценщикам.

Перезаключение договора займа и перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру потребует оплаты комиссионного вознаграждения в пользу финансовой организации.

Перенос ипотеки в Сбербанке: требования к залоговой квартире

В качестве залога банк принимает:

  • Таунхаус;
  • Дом или коттедж с прилегающим земельным участком;
  • Квартира в многоэтажном здании;
  • Объекты нежилого фонда;
  • Отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости.

Квартиры проверяются юристами и кредитными специалистами Сбербанка. Ипотечный отдел принимает в качестве залога объекты, которые обладают необходимой ликвидностью и могут быть без труда реализованы на рынке.

Низколиквидными считаются элитные жилые комплексы и строительные объекты, расположенные на большом расстоянии от областного центра (30-50 км).

Сбербанк не принимает в качестве обеспечения недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии или подлежащую сносу.

Квартира, являющаяся обеспечением по ипотеке, не должна иметь обременений (арест, рента и др.). Если в квартире есть нелегальные перепланировки, то она не может быть оформлена в качестве залога.

Сотрудники Сбербанка внимательно изучают состав собственников помещения. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или судимые граждане, то заявка на перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру отклоняется.

Не допускаются сделки, ведущие к ухудшению жилищных условий детей.

Перенос ипотеки в Сбербанке: продажа залогового имущества

В некоторых случаях поменять объект залога можно путём продажи обременённой недвижимости. Для этого необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Получить разрешение Сбербанка на реализацию квартиры (согласно 102-ФЗ). Если речь идёт о строящемся жилье, то понадобится разрешение застройщика, предоставляемое на платной основе;
  2. Найти покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру. Многие люди с опаской относятся к покупке собственности, находящейся под обременением, поэтому имеет смысл сделать скидку на реализуемую недвижимость;
  3. Заключите договор. Если у покупателя достаточно денежных средств для покупки квартиры, то сделка проходит в два этапа. Одна часть суммы идёт на досрочное погашение и перенос ипотеки, а другая помещается в сейфовую ячейку. После этого подаются документы в Росреестр. Обременение снимается и происходит регистрация недвижимости. Права на жилплощадь переходят к покупателю, а продавец получает разницу между ценой залога и суммой, помещённой в банковский сейф.

Если покупатель берёт ипотеку для приобретения жилья, то после завершения регистрации сделки он должен обратиться в Сбербанк для получения денежных средств. После завершения сделки бывший заёмщик может взять ссуду,
перенеся ипотеку в Сбербанке на другую квартиру.

Перенос ипотеки в Сбербанке: безопасные расчёты

Использование наличных денежных средств при переносе ипотеки связано с большим риском. Довольно часто различные махинации случаются именно на стадии подписания предварительного соглашения. Преступники всеми путями пытаются взять у покупателя задаток. Доверчивые люди передают деньги и не берут долговую расписку.

После этого мошенники аннулируют сделку, пропадают с наличными денежными средствами в неизвестном направлении и начинают поиск новой жертвы. Заключение предварительного соглашения не влечёт за собой передачу прав собственности на квартиру. Сделка по покупке недвижимости приобретает законную силу после регистрации основного договора продажи квартиры.

Покупатели и продавцы жилья могут воспользоваться специальным электронным сервисом Сбербанка, который обеспечивает безопасность расчётов. Все операции с деньгами производятся в безналичной форме через специальный счёт.

Оформление данной услуги занимает не более 15 минут. Деньги переводятся на счёт продавца только после государственной регистрации сделки. Продавцу не требуется лично встречаться с покупателем и передавать наличные.

Если у обоих контрагентов открыты счета в Сбербанке, то комиссия при переводе не взимается.

Для совершения сделки с использованием цифрового сервиса необходимо предоставить:

  • Паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • Договор, являющийся юридическим основанием сделки.

Перевод денежных средств подтверждается уведомлениями, которые приходят сторонам договора на электронную почту. Услугу можно оформить в любом отделении кредитной организации. Другим вариантом переноса ипотеки и оплаты сделки является электронное поручение, высылаемое через цифровой личный кабинет.

Как обменять квартиру если она в ипотеке

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/perenos-ipoteki-v-sberbanke-na-druguyu-kvartiru.html

Город права
Добавить комментарий