Обмен долями между родственниками в разных квартирах

Содержание
  1. Процедура обмена долями между близкими родственниками
  2. Обмен долями в неприватизированном жилье
  3. Какие документы потребуются?
  4. Причины для отказа в выдаче разрешения на обмен
  5. Если доли не равны
  6. Обмен долями в приватизированном жилье
  7. Обмен долями в квартирах с несовершеннолетними
  8. Можно ли обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах?
  9. Налогообложение сделки обмена долями между родственниками
  10. Когда платят налог?
  11. Как начисляется налог?
  12. Вывод
  13. Каковы общие условия заключения договора мены долей недвижимого имущества?
  14. Можно ли обменять долю в квартире, где есть иной собственник?
  15. В какой форме должен быть заключен обменный договор?
  16. Какие сведения рекомендуется включить в договор мены?
  17. Во всех этих образцах должен присутствовать ряд сведений:
  18. Каковы особенности договора обмена долями в неприватизированных недвижимых объектах?
  19. Соответственно, потребуется предоставить, помимо договора, следующие документы:
  20. Юридические нюансы обмена долями с участием несовершеннолетних граждан
  21. Каким налогом облагается договор мены между родственниками?
  22. Особенности обмена долями в неприватизированной недвижимости
  23. Сюда относятся:
  24. Таких случаев не так уж и мало:
  25. Обмен долями между родственниками: особенности и преимущества +
  26. Нормативно – правовая база
  27. Оформление обмена
  28. Нужно ли получить согласие других собственников?
  29. Обмен долями в приватизированных квартирах
  30. Обмен неравными долями в приватизированных квартирах
  31. Обмен долями в квартирах, где прописанные несовершеннолетние дети
  32. Обмен долями по договору социального найма
  33. Как провести обмен долями, если доли не равны?
  34. Причины отказа в обмене со стороны администрации
  35. Уплата налогов при заключении сделки обмена долями
  36. Обмен долями между родственниками 2019: способы, образцы и налоги
  37. Способы обмена
  38. Список документов
  39. Преимущественное право собственников
  40. Купля продажа
  41. Мена
  42. Дарственная
  43. Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция
  44. Можно ли обменяться при вступлении в наследство
  45. На что еще обратить внимание

Процедура обмена долями между близкими родственниками

Обмен долями между родственниками в разных квартирах

Обмен долями в квартирах между родственниками – сделка достаточно распространенная. При этом совсем не обязательно быть владельцем большой доли. Главное – доля должна быть надлежащим образом зарегистрирована, чтобы ею можно было распоряжаться.

Обмен долями в неприватизированном жилье

Процедура обмена долями в квартирах между родственниками, когда речь идет о жилье, занимаемом сторонами по договорам соцнайма, происходит в соответствии со ст. 72 ЖК РФ.

Не имеет значения, в данном случае, в каких конкретно населенных пунктах находятся оба объекта сделки. Это может быть один и тот же город, или два разных.

Чаще всего происходит обмен долями в разных квартирах, но ничто не мешает совершить обмен и между проживающими в одной и той же квартире, особенно когда доли не равны.

Оформляется обмен соответствующим договором (соглашением). Документ заранее готовится в трех экземплярах, после чего стороны подписывают каждый из них. Очень важно правильно соблюсти форму договора и указать все необходимые сведения. Для этого формулировку документа следует доверить квалифицированному юристу.

По одному экземпляру после подписания стороны оставляют у себя, а третий подается в местную администрацию для регистрации. Последствием такой сделки становится аннулирование прежних договоров соцнайма.

Опираясь на договор обмена, администрация заключает новое соглашение о передаче данного жилья новым нанимателям. Соответственно заявление подается от имени всех участников, не только обменивающихся сторон, но и тех, кому принадлежат оставшиеся доли в квартирах.

Данная процедура занимает не более 10 дней с момента подачи заявления.  

Какие документы потребуются?

Вместе с заявлением в администрацию подается следующий пакет документов:

  1. Копии паспортов всех участников.
  2. Прежние договора соцнайма.
  3. Ордера на право вселения в квартиры.
  4. Разрешение администрации на вселение.
  5. Справка о составе семьи на каждую квартиру.
  6. Письменные согласия всех нанимателей данного жилья.
  7. Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, либо недееспособные граждане, тогда потребуется письменное согласие органа опеки и попечительства.
  8. Квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Причины для отказа в выдаче разрешения на обмен

Крайне неприятно столкнуться после тщательной подготовки документов с отказом в ее проведении. Администрация вправе отказать сторонам в выдаче разрешения на совершение обмена (ст. 73 ЖК РФ). Причинами могут стать:

  1. Любое из помещений не подходит для дальнейшего в нем проживания (находится в аварийном состоянии).
  2. Имеется судебное решение, закрепляющее право на использование жилья.
  3. Дом, указанный в соглашении сторон, внесен в план на снос.
  4. Участник сделки страдает хроническим заболеванием, представляющим опасность для окружающих.
  5. Любой из домов нуждается в капремонте.
  6. Жилье является служебным и не может являться объектом любых сделок с недвижимостью.

Если ни одна из причин не соответствует вашему конкретному случаю, тогда отказ можно оспорить в судебном порядке.

Если доли не равны

Администрация выдаст разрешение на обмен, без оглядки на равенство обмениваемых долей. Однако, стороны часто производят обмен с доплатой. В данном случае доплата –  вопрос договоренности между сторонами, не фиксируемой в процессе юридического оформления сделки.

Например, стороны могут заключить между собой любой договор, согласно которому одна сторона передает другой стороне деньги в указанный срок. В этом случае его не нужно представлять в администрацию. Факт передачи денег необходимо зафиксировать распиской в получении.

Обмен долями в приватизированном жилье

Процедура обмена отличается тем, что сторонам не нужно с кем-либо согласовывать свое намерение совершить данную сделку. Регистрация происходит без привлечения администрации, только в Росреестре.

Регистрировать договор мены можно без привлечения нотариуса, так как закон этого не требует. Но привлечение нотариуса придаст законности сделки больше веса.

Стороны при этом будут вынуждены заплатить не только госпошлину за регистрацию договора, но и оплатить услуги нотариуса, согласно тарифам.

Казалось бы, зачем платить больше, если результат одинаков? Но причины есть, причем вполне веские. Любые сделки с недвижимостью могут стать предметом позднейших разбирательств. Например, родственники сторон могут пожелать оспорить сделку, посчитав нарушенными свои интересы. Если договор не был нотариально заверен, оспорить его проще.

Обмен долями в квартирах с несовершеннолетними

Закон обязывает соблюдать права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью. Так, будет признана незаконной сделка по передаче в дар несовершеннолетним своей доли кому-либо. В то же время принимать дар несовершеннолетние могут, хотя и с согласия своих родителей (опекунов).

Нельзя снять с регистрации перед сделкой несовершеннолетнего в квартире, участвующей в сделке. Это обстоятельство обязательно проверяется органом опеки и попечительства и может стать причиной запрета на сделку.

Можно ли обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах?

Сделка такого рода не пройдет. Администрация не выдаст разрешение на обмен, так как обе квартиры должны находиться в равном юридическом статусе. Сторонам придется подождать завершения приватизации муниципального жилья, чтобы совершить обмен.

Налогообложение сделки обмена долями между родственниками

Фактически сделка обмена – это объединение двух договоров купли-продажи в один. Сторона, получающая доход в результате сделки обмена, обязана уплатить с него налог. Если возникает обязанность уплатить налог, то возникает и право получить налоговый вычет.

Когда платят налог?

Важно в точности понимать, когда именно стороны обязаны заплатить налог, а когда этого можно не делать. Подоходный налог граждане обязаны заплатить в двух случаях:

  1. Получаемая налогоплательщиком по договору обмена доля в квартире принадлежала собственнику менее 5 лет (если право владения возникло до 2016 г., то срок короче – 3 года).
  2. Доля в квартире передается новому владельцу с доплатой.

Соответственно при равенстве долей, когда их рыночные стоимости (кадастровые) равны, обязанности платить налог на полученный доход не возникает, равно как и не придется платить налог с обмены долями, принадлежавших своим владельцам менее 3 лет.

Как начисляется налог?

Есть ряд особенностей при исчислении суммы налога:

  1. Базой для расчета служит только разница между стоимостями долей.
  2. Полученная за долю доплата обязательно должна быть надлежащим образом задекларирована (до 30 апреля следующего года после сделки).
  3. Декларировать полученный доход даже при отсутствии доплаты следует, когда доля была в собственности менее 5 лет (3 лет).

Оплачивать налог на доход следует до 15 июля следующего года после регистрации договора обмена. Однако, Росреестр не примет документы на регистрацию, если налог уплачен не будет. Поэтому оплатить его нужно сразу после заключения сделки и к пакету подаваемых документов в Регистрационную палату прикрепить квитанцию об оплате.

Вывод

Сделка обмена долями недвижимости между родственниками не имеет особых привилегий, так как процедура ничем не отличается от сделки между посторонними людьми. При регистрации дарственной родственники (близкие) освобождаются от уплаты налога, но на договора мены это правило не распространяется.

Юридические последствия сделки идентичны тем, которые наступают при совершении купли-продажи. Однако, если доли равны по стоимости, то смысл в договоре обмена есть: стороны не будут обязаны платить налог на доход, как при подписании купчей.

Источник: https://law03.ru/finance/article/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami

Каковы общие условия заключения договора мены долей недвижимого имущества?

Понятие договора мены регламентирует 567 статья Гражданского кодекса РФ. Обменному договору посвящена глава 31 ГК РФ, а также некоторые статьи 30 главы указанного кодекса. Правила о купле-продаже имущества, для их применения к договору мены, не должны противоречить положениям 31 главы Гражданского кодекса РФ.

Это соглашение предусматривает предоставление одного вещи в собственность взамен другой. При этом не указано, что обмениваемые вещи (в том числе и недвижимые) должны стоить обязательно одинаково. Просто сторона соглашения, которая получает имущество большей стоимости взамен менее дорогого предмета, обязана выплатить контрагенту разницу между ценами.

ВАЖНО !!! Обмену подлежат доли и в приватизированном, и в неприватизированном жилье, но порядок и пакет представляемых документов будет разниться.

Просто к правовому регулированию обмена долями в неприватизированном объекте недвижимости присоединяется, помимо Гражданского, еще и Жилищный кодекс (а именно, его 72 статья).

Единственным ограничением здесь будет наличие одинакового юридического статуса недвижимости – либо две приватизированные доли, либо две неприватизированные.

Части объектов недвижимости, находящиеся в различных видах владения (право собственности против социального найма) обмену между собой не подлежат. Ниже будут рассмотрены отличия в процедуре оформления таких обменов.

В основном, прибегают к договору мены частей в разных квартирах, но, при разнице в величине доли, возможен обмен и в пределах одного недвижимого объекта.

Многие граждане уверены, что при обмене долями или в разных квартирах между лицами, состоящими в родственных связях, например, когда собственники дети и родители, применяется иной порядок действий по заключению соглашения. Однако он абсолютно идентичен обменному договору между посторонними лицами.

Если гражданин не хочет платить налог на доходы, то целесообразней заключить договор дарения. Тут близкие родственники в законном порядке освобождены от уплаты в казну налога на доходы физических лиц. То есть передача по дарственной будет более выгодной и нередко договор мены прикрывается именно подобным соглашением. Но дарственных договоров заключают два.

То есть, каждый родственник самостоятельно инициирует процедуру дарения.

Своими особенностями обладает и обмен долями среди наследников одного наследодателя. Заключить обменный договор на имущество, доставшееся по наследству, можно только после принятия этого имущества всеми наследниками. В этом случае должна прилагаться справка о принятии и вступлении в наследство, выданная нотариусом. А для этого придется подождать полгода.

Можно ли обменять долю в квартире, где есть иной собственник?

Да, можно. Но процедура осложняется необходимостью выделения доли в квартире или ином недвижимом объекте. Помимо выдела доли, участник договора мены должен получить согласие основного собственника недвижимого объекта.

В противном случае, такая сделка не может быть совершена ни при каких условиях. Если собственник возражает против такой формы распоряжения долей, то такие разногласия могут быть преодолены в рамках судебного разбирательства.

При этом, скорее всего, в суде потребуется представительство квалифицированным юристом.

В какой форме должен быть заключен обменный договор?

В обязательном порядке для подобного рода соглашения установлена непременная письменная форма. Также соглашение по обмену долями в недвижимых объектах подлежит постановке на регистрационный учет в Росреестре. В связи с этим, потребуется три оригинала соглашения об обмене – то есть по одному каждой стороне, а еще один экземпляр «осядет» в архиве Федеральной регистрационной службы.

Совершение сделки по обмену в ряде случаев должно быть заверено нотариусом.

Какие сведения рекомендуется включить в договор мены?

Утвержденной законодательно формы договора мены не существует. На просторах Интернета существует немало образцов обменного договора, практически идентичных друг другу.

Во всех этих образцах должен присутствовать ряд сведений:

  1. Само наименование соглашения, дата и место совершения сделки по обмену. В качестве места заключения просто указывается название населенного пункта, без указания улицы и дома.
  2. Все необходимые персональные данные контрагентов по договору.
  3. Полное описание подлежащих обмену частей жилых помещений.

    Сколько стоит каждая из долей также должно быть зафиксировано в соответствующем пункте договора.

  4. Положения, подтверждающие отсутствие у сторон договора претензий по качеству помещений.
  5. Указание на отсутствие у частей недвижимых объектов разного рода обременений (арестов, залога и прочих неприятностей для потенциального собственника).

  6. Необходимо разделить расходы касательно заключения договора (например, услуги юриста по составлению договора, государственную пошлину при подаче заявления на регистрации, нотариальная пошлина и т.п.). Как правило, стороны их несут совместно.
  7. Указание на переход вместе с правом собственности и всех обременяющих его обязанностей (уплаты налогов, коммунальных платежей и всех расходов, которые будет предполагать распоряжение долей).
  8. Срок, отведенный на переезд с территории, подлежащей обмену доли на другое место жительства.
  9. Момент вступления в силу данного договора (в этом случае соглашение начнет действовать только с момента внесения в соответствующий реестр сведений о проведенной сделке).
  10. Указание на нотариальное удостоверение договора мены.
  11. Подписи сторон и их расшифровка.

Для регистрации к договору прикладываются соответствующие документы.

Каковы особенности договора обмена долями в неприватизированных недвижимых объектах?

Это самый приятный и безболезненный вариант обмена частями жилых объектов, не требующий сбора каких-либо дополнительных документов, получения согласия и прочих действий, тормозящих процесс заключения сделки.

Но и при этом варианте обязательна постановка договора на учет в Регистрационной палате.

Соответственно, потребуется предоставить, помимо договора, следующие документы:

  1. Правильно заполненный договор мены.
  2. Документы, подтверждающие личности участников обменной сделки.
  3. Документы, устанавливающие право собственности на данную часть недвижимости.
  4. Могут потребоваться документы, фиксирующие степень родства обменивающихся долями.
  5. Технические паспорта, причем не на саму обмениваемую долю, а на весь жилой объект в целом.
  6. Квитанцию, содержащую сведения о выплате госпошлины.
  7. Планы домов, где расположены квартиры, по каждому их этажу. Планы дополняются пояснениями (экспликациями), содержащими различные характеристики помещений.
  8. В случае неравной стоимости подлежащих обмену частей жилых помещений потребуется документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц со стороны того участника, который получает большую по стоимости долю.

Юридические нюансы обмена долями с участием несовершеннолетних граждан

Многие граждане задаются вопросом, с какого возраста несовершеннолетний может быть участником обменной сделки? По гражданскому законодательству это допускается с 14 лет и не ранее.

При этом, хоть несовершеннолетний и самостоятельно участвует в договоре, ему необходимо заручиться письменным согласием своих родителей или попечителя. В противном случае сделка признается недействительной.

Исключением является случай объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным до наступления восемнадцатилетнего возраста.

Также, в соответствии с действующими с 2016 года изменениями в регистрационное законодательство, договор мены с участием несовершеннолетнего лица никак не может избежать нотариального заверения. Это является некоей гарантией соблюдения прав несовершеннолетних лиц при сделках с недвижимыми объектами.

ВНИМАНИЕ !!! Одним лишь согласием законных представителей несовершеннолетнего обойтись не получится. Потребуется еще и согласие на проведение сделки со стороны органов опеки и попечительства для того, чтобы подтвердить, что жилищные условия в процессе обмена ухудшены, не будут.

Еще все расходы по заключению такого договора лягут на совершеннолетнего контрагента по данному договору. Условие о равном участии сторон сделки в таких расходах в этом случае неприменимо в соответствии с законодательством.

Каким налогом облагается договор мены между родственниками?

Независимо от степени родства, в отличие от наследования или дарения, налог на доходы физических лиц подлежит уплате. Но только в случае неравной ценности долей недвижимости. Соответственно, обязанность оплатить такой налог в размере 13 % от разницы в стоимости обмениваемых долей возникает у получившего более дорогую недвижимость.

ВАЖНО !!! Единственным основанием освобождения от уплаты налога является срок нахождения предоставляемой доли в собственности у прежнего владельца. Он должен составлять не менее 5 лет.

Полученный доход должным образом декларируется в налоговой службе. Причем оплачивается налог сразу же после получения недвижимости, иначе она не будет зарегистрирована Росреестром.

Особенности обмена долями в неприватизированной недвижимости

Подобный дом-квартира находится в социальном найме, что накладывает свой отпечаток на перечень предоставляемых документов.

Сюда относятся:

  1. Документы, подтверждающие личности участников соглашения.
  2. Договор, закрепляющий социальный найм жилого помещения вместе с ордерами, на основе которых осуществлялось вселение.
  3. Письменное разрешение районной администрации на вселение в квартиры.
  4. Справки с указанием составов семей нанимателей.
  5. Справки об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ.
  6. Если нанимателей несколько, то от каждого из них требуется согласие на обмен доли.
  7. Согласие органов опеки и попечительства, при проживании на данной территории несовершеннолетних лиц.

Таких случаев не так уж и мало:

  1. Если жилье предназначено не для личного пользования, а предоставлено в связи с выполнением каких-либо служебных обязанностей. Такой объект недвижимости вообще не может быть объектом никакой имущественной сделки.
  2. Подтвержденное соответствующим актом аварийное состояние объекта недвижимости, если оно полностью непригодно для проживания.
  3. Объект недвижимости нуждается в капитальном ремонте.
  4. Участник сделки является носителем заразной хронической болезни, ставящей под угрозу здоровье иных лиц, которые проживают на территории данной недвижимости.
  5. Судебным решением четко определен порядок использования жилого помещения и обмен он не предусматривает.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/obmen/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami

Обмен долями между родственниками: особенности и преимущества +

Обмен долями между родственниками в разных квартирах

Бытует мнение, что обменять возможно только имущество, находящееся в полной собственности, но это не так. Обменять можно даже долю в квартире при соблюдении определенных условий. Обмен долями в недвижимости между родственниками достаточно распространенная сделка.

Основное условие подобных сделок – должным образом оформленная доля в недвижимости и установленное право собственности на нее у владельца. Как показывает практика, чаще всего обмен происходит между долями в разной недвижимости, но законен и обмен долями в рамках одной квартиры, тем более, если эти доли отличаются размерам.

В подобной ситуации нет обязательного условия, что квартиры, доли в которых полежат обмену, должны располагаться в пределах одного населенного пункта. Можно законно обменяться долями в рамках одного города или даже разных населенных пунктов.

Нормативно – правовая база

Все сделки с жилой и нежилой недвижимостью регулируются Гражданским кодексом РФ. Этот документ регулирует и регламентирует основные этапы сделок и обязанности сторон.

Особенности договора обмена недвижимостью или ее частями раскрыты в статье 567 ГК РФ, кроме того при обмене с доплатой дополнительно взаимоотношения сторон будут регламентироваться и положениями ГК РФ, касающихся сделок купли – продажи.

Оформление обмена

Существует три основных способа произвести обмен долей между родственниками:

  • Договор мены. В этом случае заключается договор обмена долями, в котором прописываются обязанности и права всех сторон, участвующих в сделке, кроме того в тексте договора может быть отражена доплата при ее наличии.
  • Договор купли – продажи долей. Это более надежный способ защитить свои права в случае возникновения подобной необходимости. В этом случае заключается два договора о купле- продаже недвижимости. Каждый из участников сделки в одном договоре будет выступать покупателем, а во втором продавцом. Очевидным недостатком данного способа являются расходы на подготовку и регистрацию каждого договора, а так же необходимость уплаты подоходного налога по каждой сделке.
  • Договора дарения. Заключения двух договоров дарения между родственниками позволит обойти необходимость уплаты налогов, которые могут возникнуть в предыдущих случаях. Особенно актуален способ при обмене неравнозначных долей.

Для того чтобы законно оформить обмен долями потребуется заключить соответствующее соглашение. Договор об обмене долями составляется в количестве трех экземпляров, каждый из которых подписывается всеми сторонами, участниками сделки.

По одному  экземпляру остается у каждой стороны сделки, а третий экземпляр направляется в муниципалитет (в случае обмена долями на основании договора социального найма) или в отделение Росреестра (в случае обмена долями в приватизированных квартирах). Особое внимание стоит уделить форме договора и его содержанию.

В тексте договора обмена в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

  • Наименование документа, дата и место его составления,
  • Персональная информация сторон договора – ФИО, данные паспортов, адреса по месту регистрации,
  • Подробные описания объектов недвижимости, выступающих предметами сделки, а также информация об их рыночной стоимости,
  • Пункт об отсутствии у сторон претензий друг к другу относительно качества предаваемых объектов,
  • Пункт об отсутствии на передаваемых объектах каких-либо обременений,
  • Пункт о разделении расходов, связанных с заключением договора и проведением сделки,
  • Информация о сроках, которые отводятся на физическое освобождение объектов недвижимости и переезд собственников,
  • Момент, с наступления которого договор вступает в юридическую силу,
  • Подписи сторон и их расшифровка.

Нужно ли получить согласие других собственников?

Наличие согласия на сделку от других собственников является обязательным условием сделки. Если они не согласны, то имеют приоритетное право на выкуп данной части недвижимости, они могут купить продаваемую долю по установленной продавцом цене. Если от покупки другие собственники отказываются, то владелец доли может распоряжаться ей на свое усмотрение.

Этапы сделки по обмену долями между родственниками:

  1. Получение разрешения от других собственников жилья. Для этого необходимо получить от них согласие на проведение сделки в письменном виде либо отказ от прав приоритетной покупки продаваемой доли.
  2. Получить письменные разрешения на осуществлении сделки от прописанных в квартире граждан.
  3. Проверить отсутствие долгов по уплате коммунальных услуг.
  4. После проведения выше перечисленных подготовительных к сделке этапов можно заняться поиском вариантов для обмена. Это можно сделать самостоятельно через объявления в интернете или в местных газетах, либо обратиться к услугам риэлторов.
  5. При нахождении удачного варианта для обмена все детали сделки обсуждаются и окончательные условиях выносятся в договор мены. Само договор можно составить самостоятельно, взяв за основу вот этот образец договора, либо воспользоваться услугами нотариуса или юриста.

ВАЖНО Обменять доли можно как в приватизированной квартире, так и в неприватизированной. Порядок и пакет документов будет несколько отличаться в том и в другом случае. Обменять долю в приватизированной квартире на долю в неприватизированном жилье (и наоборот) невозможно.

Обмен долями в приватизированных квартирах

В случае приватизированного жилья дополнительных согласований от третьих сторон не потребуется. Регистрация договора в этом случае будет проходить в Росреесте.

Подобные сделки не требуют привлечения нотариуса, но его присутствие может обеспечить законность сделки в случае возникновения спорных ситуаций в дальнейшем.

В этом случае к расходам по сделке, кроме оплаты государственной пошлины, добавятся расходы на услуги нотариуса.

Для проведения государственной регистрации потребуются:

  • Договор обмена, в котором в обязательном порядке указывается размер долей, их рыночная стоимость, характеристики объектов недвижимости, в которых они расположены,
  • Общегражданские паспорта всех сторон сделки,
  • Документы, на основании которых возможно установить родственные отношения между участниками сделки (свидетельства о рождении, регистрации брака и так далее),
  • Выписки из ЕГРП, которые будут подтверждением прав собственности на объекты обмена,
  • Нотариально заверенные согласия остальных собственников на заключение сделки,
  • Нотариально заверенное согласие супругов на сделку, если стороны сделки состоят в зарегистрированном браке,
  • Письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства, если в квартирах, участвующих в сделке, зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане,
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений на недвижимость, участвующую в сделке,
  • Технические паспорта, поэтажные планы и экспликации домов, в которых располагаются обмениваемые доли.

Обмен неравными долями в приватизированных квартирах

Обмен долями, которые соответствуют друг другу по площади и стоимости, достаточно редкое явление. Чаще всего на практике случается обмен неравнозначными долями. В таком случае закон требует осуществление доплаты со стороны, которая получает большую долю. Обойти это требование возможно через передачу доли не через договор мены, а через оформление дарственной на ту и на другую долю.

В случае дарения размеры и стоимости долей не будут иметь никакого значения. В этом случае каждая сделка проводится  и регистрируется отдельно. Лучше для оформления данных типов сделок прибегнуть к помощи нотариуса, который сам подготовит документы, передаст их в Росреестр и по завершении регистрации выдаст сторонам свидетельства о переходе прав собственности и выписку из ЕГРП.

Обмен долями в квартирах, где прописанные несовершеннолетние дети

Законодательство РФ обязывает граждан соблюдать права несовершеннолетних при проведении сделок с недвижимостью.

Для этого существует обязательное требование для всех сделок с участием несовершеннолетних детей о получении разрешения на сделку от органов опеки и попечительства.

Без данного разрешения любая сделка, в которой нарушаются права и интересы несовершеннолетнего, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Это касается не только детей-собственников недвижимости, но детей, которые просто зарегистрированы в квартире. Так, снятие с регистрационного учета ребенка в квартире, которая будет участвовать в сделке с недвижимостью, может послужить запретом на совершение сделки со стороны органов опеки.

Несовершеннолетние дети могут стать участниками обменной сделки при достижении ими 14-летнего возраста. Даже в этом случае потребуется разрешение органов опеки, а так же письменное согласие на сделку от родителей или попечителей.

В случае отсутствия выше перечисленных документов сделка будет признана недействительной.

Единственное исключение, которое не требует согласия родителей и органов опеки, это признание несовершеннолетнего полностью дееспособным до момента наступления возраста 18 лет.

Обмен долями по договору социального найма

Заключение договора обмена долями, которые находятся во владении на основании договора социального найма, фактически аннулирует предыдущий договор, именно поэтому требуется предоставить договор обмена в муниципалитет.

На его основании будут составлены новые договоры соцнайма о передачи жилья новым нанимателям. В данном случае заявление должно быть подано от всех владельцев долей в той и другой недвижимости, а не только от тех, кто непосредственно обменивается.

Новые договоры социального найма подготавливаются в срок до 10 дней с момента подачи заявления.

Кроме заявления в администрацию города потребуется подать следующие документы:

  • Копии общегражданских паспортов всех владельцев долей в той и другой квартире,
  • Ордера на право вселения и разрешение администрации на вселение в жилье,
  • Справки о составе семей для каждой квартиры,
  • Письменное согласие на обмен от нанимателей, которые не участвовали в обмене,
  • В случае проживания в квартире несовершеннолетних или недееспособных лиц – разрешение от органов опеки и попечительства,
  • Выписки с лицевого счета квартиры об отсутствия долга по коммунальным платежам.

Как провести обмен долями, если доли не равны?

Для администрации размер долей при обмене не имеет никакого значения. Стороны договора чаще всего решают этот вопрос с помощь суммы доплаты.

Вопрос доплаты по сделки – это вопрос договоренности между сторонами, который не отражается с юридической точки зрения в процессе оформления сделки.

Это может быть отдельный договор о передаче денег в  установленные сроки от одной стороны к другой, которые не требуется передавать в администрацию. Сам факт передачи денежных средств стоит зафиксировать через написание расписки в получении денег.

Причины отказа в обмене со стороны администрации

Органы местной администрации имеют право отказать в проведении обмена в нескольких случаях (статья 73 ЖК РФ):

  • Одно из помещений находится в аварийном состоянии,
  • Существует решение суда о закрепленном праве на использование жилья,
  • Дом, в котором расположена одна из квартир, находится в плане на снос,
  • Наличие у одного из участников сделки хронического заболевания, которое опасно для окружающих людей,
  • Один из домов нуждается в проведении капитального ремонта,
  • Одна из квартир имеет статус служебного жилья, а, следовательно, не может выступать объектом сделки.

Если причина отказа в обмене долями не соответствует выше перечисленным, то дальнейшее решение вопроса возможно только в судебном порядке.

Уплата налогов при заключении сделки обмена долями

Фактически сделка обмена представляет собой две сделки купли-продажи, которые были объединены в одну. Налоги с данной сделки должна уплатить та сторона, которая получила в ходе сделки с нее доходы. При расчете суммы налога по сделке обмена долями в квартире, стоит помнить про наличие налогового вычета, а так же те условия, которые полностью освобождают собственников от уплаты налогов.

От уплаты подоходного налога могут быть освобождены собственники, при наличии одного из следующих условий:

  • Доля в квартире принадлежит собственнику на правах собственности более 5 лет,
  • Рыночные цены обмениваемых долей равны.

Как правильно рассчитать налог при продаже долей мы уже рассматривали в отдельной статье. Кратко напомним, что налогооблагаемой базой выступает только разница между стоимостями долей, от которой рассчитывается подоходный налог равный 13%. Налогооблагаемая база может быть уменьшена за счет учета расходов на покупку продаваемой доли или за счет использования имущественного вычета.

ВАЖНО: полученные доходы от покупки (обмена) доли должны быть задекларированы и поданы в ФНС до 30 апреля следующего года за годом покупки (обмена). Декларация о доходах подается только в случае, если доля была в собственности менее 5 лет.

Таким образом, порядок обмена доля в недвижимости между родственниками полностью идентичен общему порядку обмена долям. Для получения преимуществ близкие родственники могут воспользоваться другим способом – заключением двух договоров дарения, что освободит их полностью от уплаты налогов.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-obmenyat-doli-v-raznyh-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami-video-ot-avtoritetnyx-ekspertov.html

Обмен долями между родственниками 2019: способы, образцы и налоги

Обмен долями между родственниками в разных квартирах

Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре.

Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена.

Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов.

Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником.

Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Преимущественное право собственников

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.

При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.

В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

Скачать бланк уведомления можно здесь.

При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

Купля продажа

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

  • сторон;
  • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  • процедуры сделки;
  • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

Скачать образец ДКП можно по этой ссылке.

Мена

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  • справки о действительном составе семей;
  • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
  • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки.

Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской.

Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
  • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Загрузить договор мены можно по этой ссылке.

Дарственная

Нотариально оформляют два документа. В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

Скачать дарственную можно здесь.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку.

Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости.

Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр.

следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления.

Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений.

Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami.html

Город права
Добавить комментарий