Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Содержание
  1. Особенности покупки квартиры у юридического лица
  2. Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу
  3. Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки
  4. Распространенные варианты мошенничества
  5. Как уменьшить риски?
  6. Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома
  7. Особенности покупки с привлечением ипотеки
  8. Риски покупки квартиры у юридического лица
  9. Особенности сделки
  10. Есть ли риск?
  11. Покупка квартиры у юридического лица
  12. В новостройке
  13. На вторичном рынке
  14. В ипотеку
  15. Подводные камни
  16. Порядок оформления
  17. Документы
  18. Расчет
  19. Вопросы налогообложения
  20. Как избежать мошенничества?
  21. На видео о приобретении недвижимости у юридического лица
  22. Ососбенности покупки квартиры у юридического лица, риски покупателя
  23. Особенности заключения сделки купли-продажи с юридическим лицом
  24. Порядок одобрение крупных сделок
  25. Нюансы продажи
  26. Особенности покупки недвижимости в паевом инвестиционном фонде
  27. Подписание акта приемки
  28. Мошеннические схемы при продаже квартиры юридическим лицом
  29. Как оформить покупку квартиры у юридического лица?
  30. Особенности продажи недвижимости
  31. Риски сделки
  32. Как минимизировать опасность
  33. Покупка квартиры у организации
  34. Особенности приобретения квартиры на этапе возведения дома
  35. Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке
  36. Покупка в ипотеку
  37. Расчеты сторон
  38. Налогообложение сделки
  39. Чего стоит остерегаться
  40. Покупка квартиры у юридического лица: как снизить риски, правильно оформить сделку
  41. Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности
  42. Покупка квартиры у юридического лица в различных ситуациях
  43. Вторичный фонд
  44. Процедура оформления
  45. Требуемые документы
  46. Как проводится оплата
  47. Нужно ли оплачивать налоги
  48. Как минимизировать риски при подписании сделок с юридическими лицами

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Приобретение квартиры у юридического лица отличается более сложной процедурой по сравнению со сделкой между физическими лицами. Это объясняется относительно большим перечнем документов и нюансов, которые присутствуют при такой операции.

Физическому лицу, не имеющему специальных знаний, бывает сложно разобраться во всех тонкостях и не пропустить умышленные или неумышленные действия со стороны юридического лица, которые могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

В данной статье мы разберем все особенности, подводные камни и риски покупателя, решившегося на покупку квартиры и юридического лица.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).

Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров.

Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки

Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому стоит запросить у юридического лица копии документов:

  • Выписка из ЕГРП на объект. Из документа можно получить информацию о том, за кем зарегистрировано право собственности, а также сведения о регистрации прав, наличии обременений и судебных разбирательств, узнать кадастровый номер, площадь и адрес.
  • Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
  • Актуальные на момент сделки уставные документы юридического лица. В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.
  • Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
  • Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
  • Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
  • Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
  • Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.

Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки. Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно.

Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу). Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру.

Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

  • протокол собрания учредителей;
  • письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения.

Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости.

Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор.

Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия.

Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Как уменьшить риски?

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр.

Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить.

Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

  • Лицензия застройщика.
  • Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
  • Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  • Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.

Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз).

Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности. Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.

Особенности покупки с привлечением ипотеки

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком.

Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства.

Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.

Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica

Риски покупки квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Приобретение недвижимости – само по себе ответственное дело, к которому нужно относиться с большой серьезностью, но, если речь идет о покупке квартиры у юридического лица, следует быть еще более внимательным.

Такая необходимость связана с повышенным риском сделки, а также с повышенным уровнем мошенничества в этой сфере.

Несмотря на всевозможные риски покупки, вполне возможно купить жилье у юридического лица и не пожалеть об этом.

Прочитав данное руководство, вы тоже сможете минимизировать свои риски и обзавестись собственным жильем.

Особенности сделки

особенность, которой обладает сделка покупки квартиры у юридического лица – статус продавца.

Он диктует необходимость получения разрешения на отчуждение продаваемого недвижимого имущества у всех официальных учредителей юридического лица.

В связи с этим сделка отличается:

  • более сложной процедурой оформления;
  • большим пакетом необходимых документов.

Соответственно, времени на приобретение такого жилья уйдет существенно больше.

Есть ли риск?

Риски есть в каждой сделке по покупке квартиры, но в случае с приобретением жилья у юридического лица они более высокие.

К наиболее вероятным рискам относятся:

  • возможность проведения сделки по поддельным документам;
  • расторжение сделки юридическим лицом после ее совершения через суд;
  • финансовые махинации и значительные переплаты.

Чтобы минимизировать подобные риски во время покупки, следует ответственно отнестись к проверке документов и самого объекта недвижимости.

Также рекомендуется привлечь опытного риэлтора или агентство недвижимости, которые сделают практически всю работу за вас.

Покупка квартиры у юридического лица

Порядок приобретения квартиры у юридического лица во многом схож с покупкой жилья у физических лиц.

Сюда входит:

  • подбор подходящего под личные требования объекта недвижимости;
  • проверка квартиры и документов юридического лица;
  • составление и подписание договора;
  • передача денег в качестве оплаты;
  • регистрация собственности.

В зависимости от конкретного случая покупки недвижимости указанный ранее порядок может несколько изменяться или дополняться, и такие случаи будут подробно рассмотрены ниже.

В новостройке

По своей сути покупка жилья в новостройке практически всегда является сделкой с юридическим лицом – застройщиком или агентством недвижимости.

По этой причине процедура имеет стандартный для таких случаев вид, однако рекомендуется уделить особое внимание нюансам:

  • при покупке жилья на этапе строительства тщательно проверяйте все необходимые документы и разрешения организации, выступающей в качестве продавца;
  • удостоверьтесь, что застройщик уже имеет за плечами удачно завершенные и сданные в эксплуатацию проекты, прочитайте отзывы от реальных покупателей жилья;
  • оплачивайте сделку только после того, как заключенный договор покупки квартиры будет официально зарегистрирован в Едином Государственном Реестре Недвижимости.

Помните о возможном мошенничестве и рисках, которые существенно усиливаются при покупке недвижимости у юридического лица в новостройках. Берегите свое время и деньги.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры в новостройке.

На вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке, принадлежащей юридическому лицу, менее рискованная операция.

Главный залог успеха – тщательная проверка документов продавца и реальная оценка приобретаемого объекта недвижимости.

Далее все идет уже по знакомой схеме:

  • сбор документов;
  • подписание договора купли-продажи;
  • взаимобезопасная оплата сделки;
  • регистрация права собственности покупателем.

Чтобы минимизировать возможные риски, можно обратиться к услугам профессионального агентства недвижимости или опытного по таким делам риэлтора.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры на вторичном рынке.

В ипотеку

Приобретение недвижимости у юридического лица в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки – здесь так же необходимо собрать и предоставить в банк определенный набор документов, произвести оценку недвижимости и отправить в банк оценочный сертификат.

Главное отличие состоит в том, что деньги, выданные банком, будут отправлены не на счет физического лица (как в обычном случае), а на расчетный счет организации, у которой приобретается недвижимость.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку.

В некоторых случаях юридическое лицо может потребовать внесение первоначального взноса до оформления сделки, что является нормальной практикой.

Подводные камни

Покупка квартиры у юридического лица так или иначе сопряжена с многочисленными рисками.

На практике могут возникнуть следующие ситуации, в ходе которых может быть потрачено время, деньги и право собственности на приобретенное жилье:

  • продажа недвижимости по поддельной документации: попасть на такой риск очень опасно, так как в случае, если суд признает сделку недействительной (что скорее всего и случится), покупатель останется без квартиры и денег – возвратить их будет некому;
  • продажа квартиры лицом с ограниченной дееспособностью: как и в предыдущем случае, есть риск расторжения договора купли-продажи, если продавец докажет собственную ограниченную дееспособность в судебном порядке, в итоге потраченное время и деньги;
  • продажа квартиры, полученной в наследство по поддельным документам: также есть риск, что на купленную недвижимость начнут претендовать наследники, которые по какой-либо причине не вступили в наследство и обратятся в суд для расторжения сделки.

На практике могут встретиться и другие неприятные ситуации, в результате которых в лучшем случае будет потрачено время.

Следует остерегаться мошенников и тщательно проверять все нюансы.

Порядок оформления

Порядок оформления сделки аналогичен в случае покупки квартиры у частного лица. По крайней мере для покупателя принцип остается тем же: подписание договора, расчет и регистрация права собственности.

Юридическому лицу потребуется:

  • получить разрешение всех учредителей;
  • собрать необходимые документы.

Список документов для обеих сторон представлен далее.

Документы

Покупателю для совершения сделки потребуются следующие бумаги:

  • паспорт;
  • согласие супруга на покупку имущества (если сделка совершается в браке);
  • документы, подтверждающие платежеспособность (при взятии ипотеки).

Образец согласия супруга на покупку квартиры можно скачать тут.

Юридическому лицу придется постараться, собрав следующие документы:

  • документ-основание;
  • технический и кадастровый паспорта объекта недвижимости;
  • справка из налоговой;
  • справка из управляющей компании;
  • копия лицевого счета;
  • учредительная документация организации.

Документ-основание – бумага, задачей которой является подтверждение пути передачи квартиры в собственность юридического лица от предыдущего владельца.

Здесь можно посмотреть, как выглядят технический паспорт на квартиру и кадастровый паспорт на квартиру.

Расчет

Оплата сделки с юридическим лицом может осуществляться одним из указанных способов:

  • безналичный расчет на расчетный счет организации;
  • банковский аккредитив.

Наличный расчет при сделке с юридическим лицом осуществлен быть не может – это касается и случая с приобретением недвижимости. Это следует учитывать перед совершением сделки.

Вопросы налогообложения

При продаже недвижимости юридическое лицо подвергается налогообложению, которое в данном случае имеет свои особенности и зависит от категории, к которому лицо принадлежит.

Так, известно, что сделки по продаже жилого имущества освобождаются от уплаты НДС. В таком случае, юридическому лицу будет необходимо оплатить только налог с полученной прибыли.

Как избежать мошенничества?

Так ли рискованна покупка квартиры у юридического лица?

Риски покупателя действительно есть, но их можно значительно уменьшить, если взять на вооружение несколько простых правил:

  • откажитесь от приобретения имущества по доверенности – признавайте только паспорт;
  • проследите, чтобы сделка была оформлена в нотариальной форме;
  • проверьте полномочия лица, которое подписывает договор купли-продажи жилья;
  • проверьте наследственное дело выбранной квартиры;
  • убедитесь в законности документов-оснований.

Откажитесь от стереотипа о том, что любому юридическому лицу можно безосновательно доверять.

Перед подписанием договора и перечислением денег тщательно проверьте все нюансы, а чтобы ничего не пропустить, пригласите опытного риэлтора. Будьте внимательны!

На видео о приобретении недвижимости у юридического лица

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-u-juridicheskogo-lica.html

Ососбенности покупки квартиры у юридического лица, риски покупателя

Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя имеет свои особенности, связанные с порядком оформления документации. Поскольку продавцом выступает компания, устанавливается другой порядок подтверждения полномочий на проведение сделки.

Особенности заключения сделки купли-продажи с юридическим лицом

Сделка является крупной, если связана с отчуждением ценного имущества. Порядок проведения крупных сделок определила статья 78 Закона «Об акционерных обществах». Если продается более двадцати пяти процентов активов, которыми владеет юрлицо, сделка считается крупной. Устав организации может включать положения о том, какие сделки признаются крупными.

Порядок одобрение крупных сделок

Директор компании не может совершать сделки с имуществом фирмы, как ему заблагорассудится. Решение, принятое одним человеком, может нанести компании вред.

Прежде чем, чем продать недвижимость, нужно заручиться согласием от совета директоров. По этой причине жилье, которое находится в собственности компании, разрешается отчуждать только с согласия других участников.

Когда купля-продажа к крупным сделкам не относится, требуется представить соответствующее подтверждение.

Нюансы продажи

Покупка квартиры у юридического лица чаще всего совершается представителем от имени юридического лица. Для представителя оформляется доверенность. Если покупатель оплачивает приобретение наличными средствами, в доверенность включается полномочие принимать денежные средства.

Продают жилье нередко фирмы, которые не являются владельцами. Имущество передается по договору доверительного управления. По условиям соглашения ПИФ наделяется правом распоряжаться имуществом собственника.

Совет. Тщательно изучите правоустанавливающие документы, если сделку осуществляет компания, которая собственником недвижимости не является.

Особенности покупки недвижимости в паевом инвестиционном фонде

Приобретение недвижимости в ПИФе имеет нюансы по оплате. Проведение платежей осуществляется безналичным путем. Средства перечисляются на счет в кредитной организации. Деятельность ПИФов контролируется Специализированным депозитарием фона, а также Федеральной службой по финансовым рынкам РФ.

Важно! Проверьте, чтобы имущество действительно находилось в собственности ПИФа. Для этого проверьте свидетельство о праве владения ПИФа на имущество, заверенное нотариально, а также правоустанавливающую документацию.

Сам оригинал документа находится на хранении в Специализированном депозитарии в Москве. Проверить права на имущество можно, если запросить в УФРС выписку из Единого государственного реестра.

В соглашении указывается рыночная цена недвижимости.

Продажу можно оформлять через нотариуса, а можно составить соглашение самостоятельно. По закону должны заверяться у нотариуса сделки с долями в недвижимости.

Подписание акта приемки

Сторона подписывает приемочный акт. Если у вас возникают претензии к качеству жилья или дому, обязательно укажите их в документе. Застройщик обязан передать вам жилье в десятидневный срок со дня подписания приемочного акта.

Право владения на недвижимость регистрируется в территориальном подразделении Росреестра.

Основные документы для купли-продажи

  • документ, заверяющий личность покупателя;
  • доверенность и паспорт представителя;
  • учредительная документация компании;
  • кадастровый паспорт на имущество;
  • технический план;
  • документ о том, что коммунальные услуги оплачены;
  • выписка из домовой книги;
  • основание для проведения сделки

Когда квартиру продает физическое лицо, права продавца подтверждает договора купли-продажи, мены или дарения. Также свидетельство о наследстве подтверждает, что продавец имеет право отчуждать недвижимость.

Права организации на недвижимость подтверждается другими документами. 3 основных документов для застройщика:

  • разрешение на постройку дома;
  • документ, подтверждающий права на землю;
  • документы, подтверждающие, что стройка завершена, а дом сдан в эксплуатацию.

Основанием для сделки является договор цессии, если продает квартиру компания, которая имуществом не владеет.

Заключение экспертной организации потребуется, когда жилье продается в ипотеку. Эксперты дают оценку стоимости жилья.

Покупатель переводит оплату на расчетный счет компании.

Мошеннические схемы при продаже квартиры юридическим лицом

Говоря о покупке квартиры у юридической компании, нельзя забывать о существовании мошеннических схем:

Представитель компании представляет протоколы собрания, а также письменное одобрение, которое составляется в произвольной форме. Проблема в том, что документацию легко подделать, а вот распознать подделку сложно.

  1. Акционер опротестовывает продажу.

Счастье от покупки нового жилья может омрачиться, если сделку оспорит акционер. Например, укажет, что протоколы оформлены с ошибками, нарушен закон. Разногласия сторон будут решаться в судебном порядке.

  1. Застройщик затягивает сроки сдачи дома.

Закон «Об участии в долевом строительстве» защищает интересы дольщика. Но добиваться справедливости придется в суде. Получение квартиры отложится на неопределенный срок.

[smartcontrol__shortcode key=”купить квартиру у юридического лица риски покупателя” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Покупка квартиры у юридического лица может пройти безопасно, если следовать пяти простым советам:

  1. Тщательно изучить документацию, принятую советом директоров компанию. Если имеется возможность, присутствуйте на заседании лично.
  2. Попросить специалиста проконсультировать вас по нюансам покупки.
    Проверить, имеет ли фирма право продавать квартиру. Если организация владеет жильем на правах аренды, то она не будет иметь право заключать с вами сделку.
  3. Проверить оформление договора цессии. Соглашение оформляется через нотариальную контору.
  4. Обратить внимание на первоначальный договор, который указывается в договоре цессии. Именно этот документ подтверждает, что компания владеет жильем на законных основаниях.
[smartcontrol__shortcode key=”Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Вас должно насторожить, если владельцы квартиры часто менялись, а также, если стоимость квартиры сильно занижена. Эти факторы ставят под сомнение юридическую чистоту сделки.
Заключение

Операции с недвижимостью сопряжены с риском. Особенно внимательно следует проверить документы, если продавцом является юридическое лицо. Полномочия представителя прописываются в доверенности. Обратите внимание на срок действия доверенности и полномочия, которые передаются организацией.

Малейшие нарушения в одобрении сделки могут привести к тому, то суд признает продажу недействительной. По этой причине тщательно проверяйте документацию вашего контрагента, когда совершается покупка квартиры у юридического лица. Если ваши права нарушены, для защиты обращайтесь в суд.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-u-yuridicheskogo-lica.html

Как оформить покупку квартиры у юридического лица?

Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками. Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Особенности продажи недвижимости

Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.

Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.

Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.

Где лучше купить квартиру? gipernn.ru

Риски сделки

Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. В ситуации, когда продавцом выступает какая-либо компания, они ещё более серьезны. Самыми вероятными из них могут быть:

  1. Проведение процедуры по ложным документам. К ним относятся:
  • Итоговое решение создателей;
  • Письменное одобрение учредителей;
  • Доверенность, удостоверяющая компетенцию представителя. Она оформляется на конкретную продажу с указанием характеристик объекта либо может быть генеральной, дающей возможность отчуждать активы компании. Нередко подделка документации проводится в целях обогащения или сокращения времени оформления.
  1. Расторжение соглашения юридическим лицом после его совершения в суде.
  2. Финансовые махинации или значительные переплаты.

Как минимизировать опасность

Чтобы избежать мошеннических действий необходимо при совершении покупки внимательно проверять документы и само жилое помещение. А именно:

  • Поприсутствовать на собрании участников, где будет решаться вопрос о реализации квартиры;
  • Если владелец не представляет выписку из ЕГРП или приносит только на подписание соглашения, её можно запросить самому направив соответствующую заявку в Росреестр. Сведения о частой перемене собственников может настораживать.
  • Если учреждение стало владельцем жилой площади не более 3 лет назад, то сделка может оспариваться в суде.
  • За два дня до совершения процедуры нужно получить выписку из домовой книги. Если в квартире есть прописанные люди, их необходимо выписать до заключения договора.
  • Необходимо удостовериться, что продавец существует как юридическое лицо.
  • Проверить правомочия доверенного субъекта организации. Он должен обладать нотариально оформленной доверенностью, копиями учредительных бумаг, решением собрания участников и действующую выписку из реестра юрлиц.

Как купить квартиру у юрлица, расскажет это видео:

ВАЖНО! Сделка может быть признана ничтожной, если компания ликвидирована или обанкротилась, а у субъекта, удостоверившего договор, не было на это компетенции или такие возможности приостановлены либо закончился срок их действия.

Зачем нужно дополнительное соглашение при продаже или покупке квартиры, читайте тут.

Ни в коем случае не стоит отдавать деньги за жильё руководителю предприятия либо доверенному представителю. Их необходимо передавать в кассу компании либо переводить на её счет.

Перед подписанием соглашения необходимо выяснить наличие действующих исполнительных листов в отношении лица на сайте ФССП, так как существует вероятность существующего ареста жилого помещения. Это может значительно снижать цену на объект.

Покупка квартиры у организации

Процедура приобретения состоит из следующих этапов:

  1. Подбор имущественного недвижимости под стандарты покупателя;
  2. Проверка квартиры и документации на нее;
  3. Подготовка соглашения и его подписание;
  4. Передача денежных средств в счет оплаты объекта;
  5. Регистрация перехода права владения.

Особенности приобретения квартиры на этапе возведения дома

Основной чертой такой продажи является то, что предметом правоотношений выступает право собственности на жилплощадь. Кроме риска подделки документов существует вероятность того, что здание так и не будет построено и сдано в эксплуатацию. Сначала необходимо запросить следующую документацию:

  • Разрешительная на строительство объекта;
  • Лицензию застройщика;
  • Проект здания;
  • Правоустанавливающие бумаги на землю;
  • Заключение Гостройэкспертизы.

Как избежать рисков при покупке квартиры, смотрите в этом видео:

Особо внимательно изучить:

  • Правомочия на участок земли. Он должен принадлежать застройщику как объект собственности или находится долгосрочной аренде;
  • Пункты договора долевого участия о возможности увеличивать начальную стоимость квартиры в одностороннем порядке, за расторжение договорных обязательств применять штрафы или аннулировать соглашение по инициативе строительной компании.
  • Требования дополнительных выплат после заключения договорных отношений за подключение к коммуникациям, облагораживание окружающей территории, подготовка стоянки и другое.

Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке

В такой ситуации риски немного снижаются. Но залогом успеха остается внимательное изучение бумаг продавца и оценочная экспертиза покупаемого имущества. Схема оформления похожа на сделку с физическим лицом. Уменьшить потери можно при помощи профессиональных риэлторов, которые берут на себя работу по выявлению истории жилья и правоустанавливающей документации.

Покупка в ипотеку

Приобретение помещения с помощью кредитных средств мало отличается от стандартной процедуры. В такой ситуации потребуется осуществить следующие шаги:

  1. Собрать пакет требуемых бумаг и подать в банк заявление о предоставлении ипотечного займа.
  2. Произвести оценку жилого пространства и представить его в кредитное учреждение.
  3. Получив одобрение, подписать залоговое обязательство.
  4. Сдать документацию на регистрацию права.

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, смотрите в этой статье.

Главной особенностью является перечисление денежных средств не на счет физического лица, а на реквизиты компании- продавца.

Расчеты сторон

Оплата производится одним из нескольких способов:

  • Безналичный перевод на счет предприятия;
  • Банковский аккредитив.

ВНИМАНИЕ! Передачи наличных средств стоит избегать. В противном случае, можно оказаться жертвой мошеннических действий.

Налогообложение сделки

Продавая недвижимое имущество, организация должна заплатить налог, но это будет зависеть от вида, к которому она принадлежит. Например, установлено что операции по реализации жилых помещений освобождены от оплаты НДС. При этом компания обязана заплатить налог с получаемой прибыли.

Как купить квартиру? photo.7ya.ru

Чего стоит остерегаться

В любом случае сделка с юридическим лицом очень рискованна и в итоге можно лишиться не только времени и денег, но и правомочий собственника на приобретенный объект. К ним можно отнести ситуации продажи помещения:

  • По фальсифицированным документам;
  • Субъектом с ограниченной правоспособностью;
  • Полученного как наследственное имущество с помощью фиктивной документации.

Как при покупке квартиры получить имущественный вычет, подробнее здесь.

Снизить негативные последствия можно путем соблюдения некоторых правил, основными из которых являются приобретение имущества только при представлении документа, удостоверяющего личность, оформления сделки у нотариуса, проверки полномочий лица, подписывающего договор, и законности правоустанавливающих документов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-yur-litsa-riski.html

Покупка квартиры у юридического лица: как снизить риски, правильно оформить сделку

Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами.
Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку. О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.

Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности

Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации.

Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.

Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.

  • Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
  • Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
  • В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.

Покупка квартиры у юридического лица в различных ситуациях

Продавец-организация может предлагать покупателям различные варианты жилья. Это могут быть квартиры в строящихся или новых домах, во вторичном фонде, в ипотеку. Покупка квартиры у юр. лица в каждом из этих случаев имеет свои нюансы.

Вторичный фонд

При приобретении уже готового жилья существует меньше рисков в связи с отсутствием необходимости ждать завершения его постройки. Да и нужная инфраструктура уже имеется. Зато придется больше внимания уделить осмотру квартиры и оценке ее состояния. Кроме того, нужно выяснить, на каком праве находится жилье у организации.

Далее следует стандартная процедура проверки документации, подготовки различных бумаг, подписание сделки и регистрация перехода прав по ней.

Особое внимание стоит уделить вопросу передачи денег организации-продавцу.

Не нужно передавать всю сумму сразу, лучше произвести окончательное перечисление средств после оформления документов и получения квартиры в свое распоряжение.

Процедура оформления

Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.

Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.

Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.

Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.

Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.

Требуемые документы

Покупка квартиры от юр. лица осуществляется на основании определенных документов.

В зависимости от вида приобретаемого жилья и его стоимости объем нужных бумаг может отличаться. В общем, их список выглядит следующим образом:

  • паспорта лиц, подписывающих договор;
  • доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
  • документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
  • сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
  • справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
  • документы на юр. лицо;
  • согласие на сделку от учредителей (если требуется).

При покупке квартиры в новостройке следует удостовериться, имеется ли разрешение на это строительство, оформлены ли надлежащим образом права посредника на продажу жилья.

Как проводится оплата

Расчетза квартиру, купленную у организации, может осуществляться различными способами.

Не воспрещается производить оплату наличными. При этом покупателю должен быть выдан чек или иной документ, подтверждающий получение средств. Но это способ считается менее надежным.

Другой вариант­ перевести средства на счет компании безналичным путем. Еще одни способ заключается в использовании аккредитива. Его особенность в том, что банком открывается специальный счет, списание средств с которого возможно лишь при определенных условиях.

К примеру, продавец может получить средства при предъявлении документов о регистрации перехода прав по сделке к покупателю.

Нужно ли оплачивать налоги

Обычно при продаже организации включают в цену товара налог (НДС). Поэтому покупатели часто интересуются, придется ли им его уплачивать. В случае отчуждения жилых помещений такой обязанности нет. Поэтому НДС не будет включаться в стоимость квартиры.

Как минимизировать риски при подписании сделок с юридическими лицами

Сделки с квартирами юр. лиц требуют большей осмотрительности от покупателей.

Риски покупателя попасться мошенникам весьма велики. Поэтому перед покупкой следует провести тщательную проверку прав организации на ее осуществление. Лицу, желающему приобрести жилье у юр. лица стоит обратить свое внимание на некоторые моменты:

  • нужно проверить является ли сама организация действующей, для этого можно запросить выписку из ЕГРЮЛ;
  • далее важно проверить какие права у организации имеются на продаваемое имущество, чем они подтверждаются;
  • требуется также выяснить соблюдена ли процедура принятия решения о продаже организацией;
  • нужно проверить полномочия лица, которое собирается подписывать документы от организации;
  • стоит установить отсутствие долгов за ЖКУ и жильцов в квартире;
  • желательно проконсультироваться перед заключением сделки с опытным юристом.

При покупке квартиры, оформленной на юридическое лицо, также следует быть внимательным к вопросам оплаты по сделке.

Если представитель продавца просто просит отдать ему деньги по расписке, то стоит задуматься о правомерности его действий. Лучше избегать наличных расчетов при оформлении сделок с организациями.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/pokupka/kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa.html

Город права
Добавить комментарий