Выкуп доли в квартире в ипотеку

Содержание
  1. Ипотека на долю в квартире
  2. Как оформить долевую ипотеку
  3. Документы
  4. Куда нужно обращаться, чтобы оформить ипотеку
  5. Другие варианты покупки доли квартиры
  6. Банки
  7. Почему банки ведут осторожную политику в сфере долевых ипотек
  8. : Ипотечный кредит на комнату и долю квартиры
  9. Как взять ипотеку на долю в квартире: правильное оформление договора и распределение долей недвижимости
  10. Дают ли ипотеку на долю в квартире?
  11. Требования к заемщику и недвижимости
  12. Кредит на последнюю долю
  13. Долевая ипотека на двоих
  14. Какие банки дают?
  15. Как оформить выкуп у родственников?
  16. Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью
  17. Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?
  18. Распределение долей между созаемщиками
  19. Ипотечный кредит на долю квартиры, можно ли и как взять долю в квартире в ипотеку у родственников
  20. Можно ли в ипотеку выкупить долю в квартире
  21. Как выкупить долю в квартире в ипотеку у родственников, третьих лиц
  22. Расходы
  23. Сроки
  24. Какие банки дают ипотеку на долю в квартире
  25. Сбербанк
  26. Банк «Открытие»
  27. Банк «Тинькофф»
  28. Как оформить долевую собственность на квартиру при ипотеке
  29. Порядок действий
  30. Ипотека у родственников: выкуп доли в квартире и Сбербанк
  31. Особенности ипотеки на покупку квартиры у близких родственников
  32. Кто относится к близким родственникам по мнению банков
  33. Какие банки кредитуют сделки между близкими родственниками
  34. Особенности ипотеки между близкими родственниками в Сбербанке
  35. Как выкупить долю в квартире у близких родственников по ипотеке
  36. Особенности военной ипотеки у родственников
  37. Возможные причины отказа и как их избежать
  38. Как продать долю в ипотечной квартире
  39. Доля в ипотечной квартире: юридические нюансы
  40. Как передать свой долг новому собственнику доли
  41. Если брак распался, а ипотека не выплачена
  42. Что делать в сложной ипотечной ситуации

Ипотека на долю в квартире

Выкуп доли в квартире в ипотеку

Приобретение и продажа долевого имущества всегда являлось затруднительным вопросом и для физических лиц, и для финансовых организаций.

Но иной раз из-за материальных проблем покупка части жилья остается единственным шансом на получение собственной крыши над головой.

В статье узнаем, что такое ипотечный кредит на долю квартиры, каковы его преимущества и как его оформлять.

Согласно статье 5 закона №102-ФЗ «Об ипотеке» в качестве залога при ипотеке можно использовать долю жилья, которая принадлежит физическому лицу на правах собственника, о чем свидетельствует запись в Государственном реестре недвижимости.

Жилая площадь должна быть ликвидной и пригодной к эксплуатации. Иначе его будет сложно реализовать, если заемщик окажется не в состоянии выполнить обязательства по кредиту.

Рассмотрим, как купить долю в квартире в ипотеку. Согласно текущему законодательству есть два вида долевой собственности:

  1. На правах общей собственности. У всех владельцев квартиры равные полномочия на использование своих долей. Размеры определяют квадратными метрами, принадлежащими им.
  2. Доля рассматривается как частная собственность. Самый выразительный пример — коммунальная квартира. У каждого физического лица отдельная комната, и полноценно свои метры может использовать только конкретное физическое лицо. Человек — владелец определенного участка.

Каждая единица частной собственности должна пройти регистрацию в Росреестре, иначе долевое владение считается общим.

Процедура приобретения доли усложняется наличием нескольких владельцев жилой площади, которые не всегда хотят делить квадратные метры с посторонними людьми. Из-за этого оформление ипотеки получить будет сложно.

Как оформить долевую ипотеку

Банки предлагают своим клиентам разнообразные программы кредитования, но ни одна из них не будет подходить абсолютно всем, необходимо рассматривать каждый случай отдельно.

Самые распространенные ситуации, при которых люди идут в банк за оформлением ипотеки:

  1. У заемщика уже есть во владении несколько долей, и ему нужна последняя для владения всем имуществом. В распоряжении банка будет отдаваться целая квартира, а не доля. И самым вероятным одобрением ипотеки будет именно этот случай.
  2. Заемщик владеет только одной долей, но желает расширить жилплощадь с помощью покупки еще одной. Шансов в получении ипотеки будет больше, если каждый из владельцев предоставит свое письменное согласие с условием залога. Процентные ставки обычно высоки, так как цена полноценной жилплощади на рынке выше, и продать ее легче, чем одну часть.
  3. Заемщик желает купить долю в квартире, при этом не является владельцем других частей. Здесь, вероятнее всего, будет отказ. Но если с владельцем квартиры хорошие отношения, можно обойти ограничения разделением долей.

В качестве долевого владения не может быть часть жилья общего назначения (кухня, туалет, коридор, кладовые и прочие нежилые зоны). Поэтому во время разделения их квадратуру не учитывают.

Документы

Одно из условий получения ипотеки – готовность физического лица, который берет заем, нести дополнительные расходы: оплачивать услуги нотариуса, риэлтора, государственную пошлину.

Чтобы получить разрешение банка, нужно собрать и предоставить:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о браке, рождении детей (при наличии);
  • справка о доходах;
  • копия трудовой книжки.

Банком заявка рассматривается 2-5 рабочих дней.

Рассмотрим, как оформить ипотеку на долю в квартире. Процедура оформления выглядит следующим образом:

  1. Выбор банка. Заемщик рассматривает требования разных финансовых организаций.
  2. Подается заявка. Заемщик должен собрать пакет документов, который необходим для предоставления ипотеки (паспорт продавца, выписку из Росреестра о регистрации покупаемой жилплощади).
  3. Совладельцы пишут отказ от первоочередного права покупки доли (если часть квартиры последняя – согласие не нужно).
  4. Банк убеждается в том, что совладельцы не являются родственниками заемщика, также предоставляется документ о том, что квартира соответствует всем нормам.
  5. Продавец должен отдать в банк свидетельство на право собственности и договор на получение, выписку из домовой книги, подтвердить факт оповещения всех совладельцев и предоставить доказательства и разрешение супруга (при наличии).
  6. Если банк соглашается, оформляется договор с заемщиком.
  7. Поиск объекта недвижимости.
  8. Оценка доли в квартире, являющейся предметом залога. Оценку делает независимое лицо, которое имеет официальное разрешение на подобную деятельность. Услуги оплачиваются заемщиком.
  9. Заключается договор купли-продажи квартиры и ипотечного договора. Первый договор заключается с владельцем квартиры, второй – с банком.
  10. Сделка удостоверяется у нотариуса.
  11. Проводится государственная регистрация ипотеки. За заемщиком закрепляются права на покупаемую долю.
  12. Страхование ипотеки, что гарантирует финансовой организации возврат кредита, если имущество будет испорчено или утрачено.

В последовательности оформления всей процедуры есть свои нюансы в каждом конкретном случае.

Куда нужно обращаться, чтобы оформить ипотеку

Чтобы получить ипотеку на приобретение доли в квартире, нужно обратиться в любой банк, который предоставляет такую услугу.

Также нужно будет посетить:

  1. Риелтора. Заемщик сам может выбрать объект недвижимости.
  2. Нотариуса.
  3. Страховую компанию, если кредитор сам не будет оформлять защиту имущества.
  4. В Росреестре нужно зарегистрировать сделку.

Другие варианты покупки доли квартиры

При отказе банка в выдаче ипотеки на долю можно оформить потребительский кредит. Процентная ставка будет выше, процедура продажи будет проходить по договору дарения.

Потребительский кредит – один из разновидностей кредитования. Им может воспользоваться любой человек, чтобы купить товары, жилье, услуги. Кредитополучатель должен вернуть заемщику средства на условиях последнего, почти всегда – с процентами за определенный срок.

Другой путь – получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости. Виды такой ипотеки:

  1. Ломбардная. Заемщик должен передать банку в качестве залога недвижимость, чтобы получить ипотеку. У заемщика должна быть собственная недвижимость, либо она должна быть у созаемщика/поручителя/другого лица, который готов заложить недвижимость за вас. Составляется дополнительный договор.
  2. Ипотека под залог приобретаемой жилплощади. Заемщик получает средства на приобретение нового для себя жилья. Оно находится в залоге у банка. А по ломбардной ипотеке в залог пойдет недвижимость, которая уже есть у заемщика.

Ломбардная ипотека имеет ряд преимуществ перед классической. Преимущества схемы:

  1. Необязательно отчитываться в том, для чего используются эти средства. Займ можно распределить по своему усмотрению.
  2. Такую ипотеку дают без первоначального взноса.
  3. Можно купить жилплощадь, которая не купишь с помощью обычной ипотеки (с перепланировкой, коммуналку, комнату в общежитии и так далее).

Недостатки:

  1. Банки не выдадут ипотеку под залоговую квартиру, если она будет в плохом состоянии.
  2. Обязательна страховка.
  3. ИП, собственникам бизнеса, топовым руководителям будет сложно получить такую ипотеку. Банк может посчитать, что лицо берет ипотеку под бизнес.
  4. Ставка выше, и разницы иной раз достигает 3%.

Можно ли ипотекой выкупить долю в квартире? Статья 224 ГК РФ указывает на возможность совместной собственности, т.е. одной и той же жилплощадью могут владеть несколько лиц, оформив свои в нем доли.

Согласно статье 246 ГК РФ владельцы имеют право распоряжаться частью своего имущества как хотят: они могут ее продать, передать по наследству, в дар, использовать в виде залога, если возникают кредитные обязательства.

Банки

Узнаем, какие банки дают ипотеки на долю в квартире в 2019 году:

  • Дельта банк;
  • Газпромбанк – продукт «Квартира на вторичном рынке», где можно купить и долю;
  • Анкор банк выдает под залог уже имеющейся недвижимости другую жилплощадь и долю;
  • Открытие – кредит «Квартира» позволяет купить жилье или его долю;
  • Азиатско-Тихоокеанский Банк;
  • Банк Образование – продукт «Комнаты и доли»;
  • Плюс Банк и Актив Капитал банк.

Ранее подобные программы были у Сбербанка и ВТБ. Но сейчас данные банки с настороженностью относятся к таким заемщикам, так как доля не совсем подходит в качестве залогового имущества. Но можно оставить предварительную заявку.

Ипотека на выкуп доли в квартире не будет предоставлена, если в имуществе есть доля у третьих лиц, которые не собираются его продавать. Перед началом поисков банка лучше заранее обсудить данный вопрос со всеми владельцами квартиры.

Почему банки ведут осторожную политику в сфере долевых ипотек

Представим, что есть трехкомнатная квартира и два собственника. Один владеет двумя комнатами, другой одной. Если второй не возражает, первый выплачивает ему денежную компенсацию, которая равна рыночной стоимости этой комнаты, и получает полную квартиру.

И единственный собственник будет иметь дело только с банком, так как ипотеку на приобретение доли ему выдало именно это учреждение. Но банки не очень часто соглашаются оформлять такого рода ипотеки.

Причины:

  1. В большинстве случаев такие ситуации случаются у родственников: доли делят разведенные супруги, дети и родители, братья и сестры. К примеру, заемщик получает ипотеку на долю в жилье. Отдает деньги родственникам, становится собственником квартиры и погашает ипотеку этими же деньгами, потому что родственники по договоренности вернули и их ему. Родственники ввязываются в это, потому что, возможно, сами задолжали по кредитам. Тут может быть масса предположений. Это не совсем чистая схема, а банки дорожат своей репутацией.
  2. Бывает так, что заемщик после получения ипотеки на долю не становится единоличным владельцем квартиры. На взятые средства покупает только одну комнату. В случае банкротства заемщика банку не будет пользы от такого имущества. Продать комнату сложнее, чем целую квартиру. В стране низкий спрос на доли в квартирах и частных домах. Финансовая организация останется с бесполезным для него грузом, с частью недвижимости, которую сложно перевести в деньги. По этой причине практически всегда обязательное условие банка – после выкупа доли заемщик должен стать единственным владельцем. Но в Москве с такой дорогостоящей жилплощадью больше шансов получить ипотеку на долю в квартире, чем в маленьком городе.
  3. Заемщик намерен купить долю квартиры, на которую кто-то из его родных уже имеет права, по завещанию или дарственной. Потенциальный законный владелец вправе оспорить акт купли-продажи через суд. После заемщик лишится доли, банк – залогового имущества.

Поэтому банки проводят проверки. Как тогда выкупить долю квартиры в ипотеку? Сбербанк также занимается долевым кредитованием, пусть и не очень охотно.

Но должны быть обязательно соблюдены условия:

  • после покупки доли с помощью ипотеки недвижимость должна перейти заемщику;
  • или оставшаяся часть квартиры закрепляется в собственности у супруга/супруги заемщика или заемщицы.

Почти невозможно получить ипотеку на покупку доли в квартире, если потенциальный заемщик желает купить долю жилплощади, на которое ранее не имел никаких прав. Или потенциальный заемщик желает купить долю в квартире, где он уже является владельцем какой-то части, но после сделки объект не станет его полной собственностью.

Сложно сказать со стопроцентной вероятностью, дадут ли банки ипотеку на долю в квартире, но если не терпится купить свой угол, можно также взять потребительский кредит или взять деньги в долг.

Официально продать долю постороннему тоже не удастся, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа.

И если у продавца с ними плохие отношения, получить от них письменный отказ будет очень сложно.

Если в собственности есть другая недвижимость, следует рассмотреть вариант оформления ее в залог. После того, как пройдет регистрация ипотечного договора, заемщик получит деньги, которые он потратит на расчет с продавцом по приобретению доли в квартире.

Можно поискать банк с более низкими процентными ставками в случае документального подтверждения целевого использования средств. После того как кредит будет получен, а договор купли-продажи подписан, в банк достаточно предъявить копию договора.

: Ипотечный кредит на комнату и долю квартиры

Источник: http://ipoteka-expert.com/ipotechnyj-kredit-na-dolyu-kvartiry/

Как взять ипотеку на долю в квартире: правильное оформление договора и распределение долей недвижимости

Выкуп доли в квартире в ипотеку

Займы на приобретение жилья — это отличная возможность достижения своей цели.

При этом, вы можете даже получить ипотеку на долю в квартире.

Финансово-кредитные организации практически не ограничивают вас в такой возможности, однако, на пути к достижению своей цели вы можете столкнуться с рядом нюансов или особенностей. Каких именно, рассмотрим в этой статье.

Дают ли ипотеку на долю в квартире?

ФЗ «О ипотеке» не содержит информации о выкупе доли квартиры с помощью заемных средств. О возможности приобретения доли недвижимости можно судить, опираясь на статью 244 Гражданского кодекса.

В этой норме говорится о том, что недвижимость может являться общей собственностью, а значит у квартиры может быть сразу несколько хозяев.

Из этого делаем вывод, что каждый из владельцев обладает одной конкретной долей, которую может продавать, покупать, отчуждать по своему усмотрению, но с обязательного согласия остальных жильцов. Об этом говорит статья 246 Гражданского кодекса.

А раз закон позволяет подобное действие, то, следовательно, приобретение доли за счет средств ипотеки возможно. Однако банки имеют полное право предъявлять свои условия и требования к заемщикам, или вовсе отказать.

Требования к заемщику и недвижимости

Рассмотрим требования к гражданину, который обратился в финансово-кредитную организацию за займом.

  • В первую очередь, его возраст должен быть не менее 21 года и не старше 65 лет, это стандарт.
  • У него должен иметься официальной подтвержденный заработок, посредством которого и будет гаситься ипотека. Для подтверждения нужна справка с места работы 2-НДФЛ.
  • Лицо должно иметь чистую кредитную историю. Банк может проверить по своим базам, были ли задолженности ранее, даже в других финансовых учреждениях.
  • Лицо должно иметь денежные средства для предоставления первоначального взноса в размере от 10% до 20% от суммы займа.
  • Лицо должно являться гражданином Российской Федерации или зарегистрированным резидентом. Может потребоваться прописка по месту приобретения доли (опционально и зависит от банка).
  • Лицо должно получить согласие от других собственников недвижимости на осуществление покупки.

Некоторые финансово-кредитные организации предъявляют свои индивидуальные требования к заемщику.

Но помимо вышеуказанных требований существуют требования и к помещению.

  • Недвижимость должна принадлежать жилому фонду.
  • Доля не должна находиться в доме, который был признан ветхим или аварийным.
  • Под долей понимается само жилое помещение и места общего пользования. Например, комната, а также возможность использования кухни и санузла.
  • В помещении должны быть источники естественного освещения и коммуникации, необходимые для проживания.
  • Помещение должно соответствовать требованиям СанПин.
  • У квартиры или дома не должно быть никаких залогов и обременений.
  • Финансово-кредитные организации устанавливают свои требования к метражу и стоимости доли, от которых зависят конечные условия ипотеки.

Кредит на последнюю долю

Очень часто финансово-кредитные организации предлагают приобретение последней доли под залог уже имеющихся в вашей собственности долей или других комнат. Это сделано для того, чтобы в дальнейшем вы могли заложить всю жилую площадь.

Как правило, в такой ситуации, если вам остаётся приобрести последнюю долю, банки финансируют вас охотнее, и даже предлагают выгодные условия в виде сниженной процентной ставки или увеличенные сроки кредитования. Также, меньше вероятность отказа в приобретении.

Долевая ипотека на двоих

Часто вопросами долевой ипотеки на двоих интересуются лица, которые проживают в гражданском браке.

В таком случае они будут являться созаемщиками, и каждый будет обладать 1/2 доли от приобретаемой площади.

Конечно, подобное кредитование осложнено различными правовыми аспектами, именно поэтому далеко не каждая финансово-кредитная организация возьмется за оформление такой ипотеки.

Сторонам предлагается официально зарегистрировать свой брак или составить двухсторонний договор, который бы регулировал вопросы раздела долей в случае, если наступят форс-мажорные обстоятельства. В такой ситуации процедура оформления ипотечного займа на долю будет несколько проще.

Даже в случае, если стороны захотят расторгнуть соглашение друг с другом, они будут вынуждены сначала поставить в известность банк, а затем, следуя рекомендациям сотрудников банка, разрешить свой спор. Финансово-кредитные организации в таком случае будут выступать арбитром.

Какие банки дают?

  • Ипотека на покупку доли от Сбербанка Российской Федерации предлагается на следующих условиях.Процентная ставка начинается от 12% годовых. Первоначальный взнос при этом составит 20%. Срок кредитования лица до 30 лет. Точное определение процентной ставки будет зависеть от величины вашего первоначального взноса, суммы займа, а также выбранного вами срока.
  • Банк ВТБ-24 предлагает аналогичные условия, однако процентная ставка увеличивается до 13,5%.Если приобретение доли осуществляется по программе социальной ипотеки, то сумма ставки составит 11,4%. Срок кредитования до 30 лет, а первоначальный взнос составит от 15 до 20%.
  • Газпромбанк предлагает процентную ставку от 13%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос составит 30%.
  • Россельхозбанк предлагает процентную ставку 12,5%, срок кредитования до 25 лет, а первоначальный взнос в размере 25%.

Масса финансово-кредитных организаций по всей России ежемесячно обновляют свои ипотечные программы, поэтому, тщательно изучив предложение того или иного банка, вы сможете найти идеальную программу для себя.

Как оформить выкуп у родственников?

Для того, чтобы оформить выкуп доли у родственников, составляется договор купли-продажи в письменной форме.

При составлении такого документа следует уделить внимание следующим необходимым данным.

  • Указываются данные сторон сделки, которые имеют отношение к данной жилой площади, проживают на ней и являются собственниками.
  • Указываются права каждой из сторон иметь доступ во время оформления сделки ко всем документам для ознакомления.
  • Устанавливается место заключения сделки и время.
  • Устанавливается размер оплаты время, порядок.
  • Устанавливается факт уведомления всех имеющихся собственников долей об акте продажи.
  • Устанавливается список документов, который прилагается к договору.
  • Ставятся подписи сторон.

Процесс приобретения квартиры у родственников проходит в 8 этапов.

  1. Вы оповещаете всех совладельцев недвижимости о сделке, собираете документы.
  2. Составляется договор купли-продажи.
  3. Договариваетесь о задатке.
  4. Обращаетесь в Росреестр с целью подачи документов.
  5. Дожидаетесь факта получения свидетельства о собственности на недвижимость.
  6. Определяется порядок использования недвижимости.
  7. Происходит процедура передачи всей оставшейся части денежных средств и жилой площади.

Подробнее ознакомиться со всеми нюансами сделки вы можете в Федеральном законе 122 от 21 июля 1997 года.

Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью

Государство позволяет возвращать только 13% от общей суммы вычета. И максимальный размер по приобретению составляет 2 млн руб на одного человека.

При оформлении общей долевой собственности сумма вычета распределяется в соответствии с размером каждой из долей собственника.

Если одна из сторон хочет отказаться от вычета, официально она сделать это не может. Однако денежные средства сразу после получения может передать тому, кому считает нужным.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

Если вам необходимо продать долю, которая была взята вами в ипотеку, вы можете воспользоваться несколькими схемами.

В первую очередь вам необходимо заручиться согласием остальных собственников долей. Только в этом случае вы можете осуществить процедуру продажи. Если согласие достигнуто, приступаем к рассмотрению вариантов.

  1. Вы нашли покупателя. Вы должны явиться в отделение финансово-кредитной организации и получить разрешение на осуществление такой сделки.

    После этого нужно явиться к нотариусу. Там оформляется договор купли-продажи квартиры. Нотариус перекладывает на покупателя обязанности выплаты остатка задолженности по займу.

    Продавцу выдается закладная, которая подтверждает, что заемщик больше не имеет долгов. С покупателем составляется ипотечный договор.

  2. Второй вариант предполагает, что третьим лицом сделки будет выступать финансово-кредитная организация.

    Покупатель должен арендовать ячейку в банке. Туда вносится необходимая сумма. В другую ячейку должна быть заложена разница между реальной стоимостью квартиры и ипотечной.

    Сотрудники банка обращаются в регистрационную палату с оповещением о том, что кредит погашен. Продавцу недвижимости передается закладная. Теперь с займом по ипотеке должен расплачиваться покупатель.

  3. Третий вариант — это продажа самого кредита.

    Банк должен дать разрешение на осуществление такой схемой. Покупатель продолжает гасить задолженность по ипотеке, и после выплаты становится ее полноправным собственником.

Распределение долей между созаемщиками

Недвижимость делится между участниками проведённой сделки в тех пропорциях, что и взносы по ипотеке, если иное не установлено договором в письменном виде. Например, если одно лицо вносило денежные средства в сумме, превышающей по сумме другие взносы, то этот гражданин может рассчитывать на большую часть недвижимости.

Однако, решать, какая доля достается конкретному заемщику должны сами приобретатели. При этом, руководствоваться они могут какими угодно принципами.

Некоторые, что совершенно логично, делят квартиру, исходя из внесенных взносов и ежемесячных платежей. Другие предпочитают иные способы раздела. Главное, чтобы итог раздела был отражен в соответствующем договоре.

Финансово кредитная организация не беспокоиться о том, кто и какую сумму вносит по займу, главное — чтобы платежи поступали вовремя и в установленной сумме. Сами же созаемщики могут договариваться между собой о том, кто и в каком проценте будет выплачивать взносы, а также, самостоятельно прописать очередность выплат.

Однако в случае, если один из созаемщиков перестанет вносить денежные средства, другому придется взять на себя это бремя. После выплаты ипотечного займа стороны становятся собственниками в соответствии с документом, который оформлялся ещё в момент получения займа.

Каждый из собственников является полноправным владельцем, однако, в большинстве случаев доли еще не определены. В таком случае лица должны самостоятельно договориться о том, кто и каким помещениям будет владеть.

В случае, если стороны не достигнут консенсуса, они даже могут обратиться в судебную инстанцию.

Имея дело с общей долевой собственностью, еще раз убедитесь в том, что вы общаетесь с теми людьми, с которыми действительно стоит заключать сделки. В случае, если вы не видите сложностей в дальнейшем, при разделе долей, то нам остается лишь пожелать удачи.

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/na-dolyu-v-kvartire.html

Ипотечный кредит на долю квартиры, можно ли и как взять долю в квартире в ипотеку у родственников

Выкуп доли в квартире в ипотеку

» Жилищные споры » Ипотека на выкуп доли в квартире

280 просмотров

Доля в квартире стоит значительно дешевле, чем аналогичное по площади, но отдельное жилье. Потому выкуп долей пользуется особой популярностью.

Однако из-за роста цен на недвижимость, купить даже часть недвижимости за собственные средства могут позволить себе далеко не все люди. И в этой ситуации единственным выходом остается оформление ипотеки.

Придется переплатить за пользование заемными средствами, но учитывая тот факт, что альтернативы фактически нет, это того стоит.

Можно ли в ипотеку выкупить долю в квартире

Можно. Исходя из статьи 246 ГК РФ, любой владелец доли имеет право ее продать. В том числе и в кредит.

Ограничением в данном случае станет обязательное условие по наличию согласий остальных совладельцев (при общей долевой собственности) или же необходимость сначала предложить долю другим собственникам этого же жилья, которые получают преимущественное право на выкуп (при раздельной долевой собственности). Тем не менее в теории продать, а как следствие и купить, долю в квартире в ипотеку вполне реально.

Как выкупить долю в квартире в ипотеку у родственников, третьих лиц

Закон не делает разницы между покупкой квартиры у родственников или третьих лиц. Правила везде одинаковые.

Но вот банки далеко не всегда согласны оформить кредит, когда получателем средств становятся родные (пусть даже и отдаленные) потенциального заемщика. Дело в том, что подобная схема имеет все признаки мошенничества.

Получивший платеж от банка владелец доли может разделить ее с заемщиком и последний, что бывает нередко, может просто перестать выполнять свои обязательства по кредиту.

И это является второй причиной того, что банки позволяют взять ипотечный кредит на покупку доли в квартире не слишком часто. С ней сложной что-то сделать дальше. Отдельное жилье можно продать, но мало кому понадобиться небольшая (общая или раздельная) жилплощадь в одной квартире с абсолютно посторонними людьми.

Оптимальный вариант покупки доли в ипотеку, который будет одобрен банком с большой долей вероятности – приобретение последней оставшейся доли, когда у заемщика уже оформлена в собственность вся остальная квартира. К сожалению, подобное бывает не слишком часто.

Чтобы получить ипотечный кредит на выкуп доли в квартире нужно следовать данной инструкции:

  1. Выбрать подходящий банк. Примерный перечень финансовых организаций, выдающих (пусть и не слишком часто) подобные кредиты представлен ниже, но помимо них можно пробовать обращаться абсолютно в любой банк, занимающихся ипотечными займами.
  2. Подготовить пакет документов (подробнее см.ниже).
  3. Собрать первоначальный взнос. Абсолютное большинство банков не выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса. Единственный небольшой альтернативный вариант – использовать в качестве такого взноса материнский капитал.
  4. Обратиться в банк. Проще всего это сделать в режиме онлайн, однако если нужно обсудить все вопросы, нужно посещать отделение финансовой организации лично.
  5. Заполнить заявление по форме банка. Выполняется на месте. У каждой организации есть свой вариант такой бумаги.
  6. Передать менеджеру документы и заявление. Если это возможно, рекомендуется забрать ответную бумагу о том, что заявление принято и будет рассмотрено на кредитном комитете.
  7. Ожидать решение банка. В среднем, в зависимости от того, куда клиент обращается, на это может уйти от нескольких дней, до месяца.
  8. Получить решение. Если оно отрицательно – искать другой банк. Если положительное – двигаться дальше.
  9. Подписать кредитный и залоговый договора. Обычно это выполняется у нотариуса с одновременным заверением, однако у некоторых банков есть свои нотариусы, которые все это делают «на месте».
  10. Получить подтверждение факта оплаты.
  11. Оформить право собственности на приобретенную долю в квартире.

Расходы

Покупка доли в ипотеку предполагает достаточно большое количество всевозможных расходов связанных, в первую очередь, с требованиями банка. Усредненный список будет выглядеть так:

Тип расходовСумма платежа
Оплата услуг нотариуса 1000-2000 рублей
Страхование жизни Индивидуально
Страхование недвижимости Индивидуально
Первоначальный взнос От 10% размера кредита
Оформление права собственности 2000 рублей с человека

И разумеется придется ежемесячно выплачивать полученный кредит + проценты. Также следует учитывать, что за обладание долей нужно ежегодно платить налог. Его размер также зависит от региона.

Сумма страховки напрямую зависит от суммы кредита и рыночной стоимости доли. Обычно банк заинтересован в том, чтобы оформить все быстро и получить максимальную выгоду. Как следствие, лучше соглашаться на его условия. В частности – на предложенную страховую компанию.

Отдельно нужно учитывать тот факт, что вариант с приобретением доли в ипотеку и так не слишком интересен банку и если клиент будет «качать права», то рискует тем, что ему просто откажут в кредитовании.

Сроки

Как и многие другие элементы, сроки также зависят преимущественно от банка. Подготовка документации и обращение в банк вряд ли могут отнять больше 1 дня, а вот заявка может рассматривать и около 1 месяца.

На практике, решение обычно выдается в течение 1 недели, но рассчитывать стоит на самый негативный вариант. Само оформление всех договоров и заключение сделки также обычно проходит в течение 1 дня, как и перечисление средств продавцу.

Ну а на оформление права собственности уйдет еще порядка 1-2 недель. Итого, вся операция займет от 1 недели и до 1 месяца.

Какие банки дают ипотеку на долю в квартире

Представленный ниже перечень вряд ли можно назвать полным, ведь у банков регулярно появляются и исчезают новые продукты, однако именно тут вероятность получить ипотечный кредит на долю в квартире выше всего.

Сбербанк

Сбербанк является самым крупным, богатым и, что немаловажно, государственным банком на территории РФ. Как следствие, особой разборчивостью он не страдает и выдает кредиты практически всем, лишь бы человек подходил под условия займа. В нашем случае лучше рассматривать программу «Приобретение готового жилья». Этот кредит выдается:

  • В сумме от 300 тысяч рублей.
  • На срок до 30 лет.
  • Под 9,2% годовых.
  • С первоначальным взносом от 15%.
  • С возможностью онлайн оформления заявки.

Клиент должен быть:

  • Гражданином РФ.
  • Совершеннолетним в возрасте от 21 года.
  • Трудоустроенным (стаж от 6 месяцев на последнем месте).

Банк «Открытие»

Как и Сбербанк, «Открытие» не особо разбирается, кому выдавать кредиты и на что конкретно. Как следствие, тут есть большая вероятность оформить заем на покупку доли в квартире без особых проблем. Условия:

  • Ставка: от 9,3% годовых.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Сумма: до 30 миллионов рублей.
  • Срок кредитования: до 30 лет.

Требования к клиенту:

  • Возраст: от 18 лет.
  • Постоянная регистрация на территории России.
  • Трудоустройство (стаж до 1 года).

Банк «Тинькофф»

Эта финансовая организация тоже не отличается особым перебором клиентов. Получить ипотечный кредит на покупку доли квартиры тут можно на следующих условиях:

  • Ставка: от 8,5% годовых.
  • Первоначальный взнос: от 40%.
  • Сумма: до 100 миллионов рублей.
  • Срок кредитования: до 25 лет.

Требования к клиенту:

  • Возраст: от 20 лет.
  • Стаж: от 3-х месяцев.
  • Трудоустройство.

Как оформить долевую собственность на квартиру при ипотеке

После оформления ипотеки и перечисления средств продавцу доли, ее нужно оформить в собственность.

Порядок действий

  1. Подготовить документы.
  2. Обратиться в Росреестр.
  3. Заполнить заявку.
  4. Дождаться ее обработки.
  5. Забрать выписку из ЕГРН о том, что у доли новый собственник.

Сразу после оформления права собственности долю нужно будет оформить в залог банка. Альтернативный вариант – предоставить другую недвижимость или имущество в качестве обеспечения кредита.

Последний вариант для банка интереснее, так что при таком предложении вероятность одобрения займа будет выше.

Для оформления понадобятся следующие документы:

  • Паспорт заявителя-заемщика.
  • Ипотечный договор.
  • Подтверждение платежа.
  • Документы на долю в квартире предыдущего владельца.

Оформление ипотечного кредита на выкуп доли в квартире может быть очень сложной и затянутой процедурой. Многое зависит от клиента и о того, что именно за доля приобретается. На бесплатной консультации наши опытные юристы разберут и пояснят основные моменты, на которые следует обращать внимание. Кроме того, они же могут представлять интересы заемщика, что значительно повышает вероятность одобрения кредита и исключает возможные махинации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)350-85-06 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)409-43-23 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/ipoteka-na-vykup-doli-v-kvartire/

Ипотека у родственников: выкуп доли в квартире и Сбербанк

Выкуп доли в квартире в ипотеку

Большинство семей передают недвижимость своим близким путем дарения или оформления наследства. Ипотека у родственников – не самый частый вид сделки, которую оформляют банки.

Предложения по строящемуся жилью позволяют покупать квартиры в ипотеку, но родственники могут предложить лучшую цену и льготные условия.

Проанализируем плюсы и минусы проведения сделки внутри семьи с помощью банковского займа.

Особенности ипотеки на покупку квартиры у близких родственников

Финансовые организации, которые получают запрос кредита для покупки жилья у родственника, будут задавать вопросы личного характера об отношениях между продавцом и покупателем.

Некоторые близкие люди не поддерживают доверительных связей, ведут свои финансовые бюджеты раздельно или заключают брачные контракты.

Но для банка будет важно понять — не возникнет ли ситуация, когда заемщик и продавец владеющие общим бюджетом, по сути, выдают кредит самим себе. Если заявка на ипотеку фиктивная и подается для получения денег на бизнес, то банк увидит упущенную выгоду по стоимости кредита.

В случае обнаружения банком мошеннических намерений, минимальной проблемой будет невыдача кредита и внесение в черный список заемщиков.

Однако не все родственные связи будут рассматриваться банком как высокая степень риска. Это касается в основном близкого круга, который наиболее часто претендует на наследство в случае смерти владельца имущества.

Важно! Если жилье приобретено у родственников, то кредит будет дороже из-за невозможности возврата вычета по налогам за ипотеку.

Кто относится к близким родственникам по мнению банков

Кредитная политика банка по оценке рисков рассматривает близких родственников, опираясь на законодательство (Семейный Кодекс РФ), и проверяет прямые горизонтальные и вертикальные связи:

  • супруги (жена/муж);
  • родители (официальные усыновители);
  • дети (в том числе не родные, а усыновленные);
  • братья и сестры (в том числе не полнородные – когда прямым кровным родственником является только отец или мать);
  • опекуны и их подопечные.

Закон называет сделки между такими родственниками взаимозависимыми, и банк будет относиться к оценочной стоимости жилья максимально подозрительно.

Например, если у отца 2 сына, и один из них хочет совершить выкуп родительской квартиры в ипотеку. Банк сразу начнет просчитывать варианты возможных судебных претензий второго брата в случае реализации залога или смерти отца. И даже если сын, покупающий квартиру, имеет хорошую платежеспособность и кредитную историю, то он вполне может получить отказ.

Однако более благоприятная ситуация в случае дальних родных. Сделки с братьями или сестрами супругов, а также тещами, тестями, свекрами и свекровями повышают вероятность благоприятного решения по кредиту.

Такой вариант целесообразно сразу озвучить банковскому менеджеру, потому что оценочный рейтинг повысится. Во-первых, не будет прямых угроз к делению семейного наследства, во-вторых, банк будет знать, что покупаемое имущество хорошо знакомо заемщику и вряд ли приведет его к незапланированным расходам.

Внимание! Вариант, который не будет одобрен ни при каких условиях – это оформление ипотеки с родственником ближнего круга, когда помещение является единственным жильем. Также всегда будет действовать запрет на участие в сделке несовершеннолетних родственников.

Какие банки кредитуют сделки между близкими родственниками

Индивидуальное рассмотрение сложных сделок (к которым относятся «родственные» кредиты) могут себе позволить в основном крупные банки, располагающие большим штатом юристов и специалистов по рискам.

Список основных банков, которые готовы рассматривать заявки на ипотеку внутри семьи в рублях (лучшие условия для клиентов без льгот):

Банк Срок max Ставка min Первоначальный взнос min Суммаmax
Юникредит 30 лет 10,75% 15 % Москва, СПб — 30 млн.Регионы – 15 млн.
ВТБ 30 лет 10,1% 10% 60 млн.
Газпромбанк 30 лет 10,5% 10% Москва, СПб — 60 млн.Регионы – 45 млн.
Райфазен Банк 30 лет 9,99% 17 %  26 млн.
Сбербанк 30 лет 10,2% 15 % 85% от стоимости оценки

Банки, не вошедшие в список, как правило, отказывают в принятии заявки на ипотеку между родственниками.

Минимальные процентные ставки и максимальные суммы выдачи предоставляются клиентам банков, которые получают постоянный доход на счета (заработная плата или хранение депозитов).

Типы штрафов, повышающие ставку:

  • не подтверждение целевого назначения кредита;
  • не подтверждение согласия на изменение страхового договора;
  • не погашение части кредита, если не был сделан перевод средств по материнскому капиталу;
  • отсутствие или не надлежащее оформление страховки (страховая компания не входит в доверенный список банка);
  • отказ от подписания договора ипотеки и регистрации залога.

Типы льгот, в том числе, уменьшающие ставку:

  • участие в зарплатном проекте через банк-кредитор;
  • увеличение суммы первого взноса;
  • уменьшение суммы займа ниже минимальной планки;
  • возможность привлечения нескольких созаемщиков.

Особенности ипотеки между близкими родственниками в Сбербанке

Если кредит предназначен для родственника и классифицируется в форме ипотечного, сотрудники Сбербанка предложат заполнить подробную форму о семейных связях. Если выявится риск претензий от родных, банк может запросить дополнительный залог, который принадлежит только заемщику.

При этом в Сбербанке можно получить не только хорошую процентную ставку, но и дополнительные бонусы.

Лучшие проценты на ипотеку даются при следующих условиях:

  • если являешься участником зарплатного проекта;
  • при оформлении электронной регистрации сделки;
  • при наличии страхования жизни и здоровья (кроме военной ипотеки).

Сбербанк имеет несколько ипотечных программ, которые могут рассматриваться с участием родственников:

  • покупка готового жилья (10,2%);
  • покупка строящегося жилья, при переоформлении ипотеки внутри семьи (8,5%);
  • покупка дома (11,1%);
  • с участием материнского капитала (10,2%);
  • ипотека для военнослужащих (от 9,5%).

Ограничения по возрасту:

  • получение займа возможно с 21 лет;
  • полный возврат займа должен произойти до достижения 75 лет (для военнослужащих по программе военная ипотека – до 45 лет).

Так как Сбербанк обладает хорошей автоматизированной базой для проверки заемщиков, пытаться скрывать родственные связи при получении кредита не имеет смысла.

Как выкупить долю в квартире у близких родственников по ипотеке

Если необходимо выкупать долю родственника в квартире, то она должна быть последней. После оплаты жилье должно перейти в полную собственность.

Такие займы банки рассматривают как стандартные, так как в обеспечение кредита будет приниматься вся квартира и не возникнет риска претензий от других владельцев.

Выкупить долю при наличии нескольких собственников через ипотеку невозможно, так как банк не станет оформлять залог на часть жилья (недвижимость с низкой ликвидностью).

Когда последняя доля квартиры уже выкуплена, то после разрешения Пенсионного фонда, можно компенсировать часть затрат по ипотеке материнским капиталом.

Особенности военной ипотеки у родственников

Несмотря на жесткие правила оформления ипотеки для военнослужащих, выбор собственника жилья, которое будет финансироваться государством, оценивается банком, а не государственным органом.

ФГКУ «Росвоенипотека» дает четкие разъяснения по этому вопросу. По сути, государство выплачивает средства на выкуп жилья для военнослужащего по целевому назначению на специальный банковский счет и у него нет рисков, что офицер использует бюджетные средства на другие цели.

При одобрении финансирования военной ипотеки государственные чиновники будут проверять документы, в которых зафиксировано, что помещение соответствует строительным, противопожарным, техническим и санитарным нормам, описанным в Жилищным Кодексе РФ (ст.15 ч.2).

Получение военной ипотеки с участием родственника вполне возможно. При этом проверка продавца и его родственные связи с военнослужащим – заемщиком полностью в компетенции банка. Если банк будет считать, что сделка с родственниками направлена не на реальный выкуп жилья, а на получение денег внутри семьи на долгий срок, то возможен отказ.

В случае конфликта с семьей, внутри которой продавалось имущество, и потери жилья, ФГКУ «Росвоенипотека» не будет принимать никаких претензий от офицера.

Возможные причины отказа и как их избежать

Для повышения шансов на одобрение сделки, следует изучить все стандартные требования по кредитоспособности, которые банки предъявляют к заемщикам.

Наиболее очевидные причины отказа и варианты, как его избежать:

  • Сделка между супругами, даже если они живут в гражданском браке или оформили брачный контракт. Шанс еще уменьшится, если в семье растет несовершеннолетний ребенок. Вероятность выдачи ипотеки повысится, если супруги будут в официальном разводе.
  • Приобретение жилья, покупка доли в квартире вызовет большие вопросы, если в ней участвуют родители и дети. Как выход – можно прибегнуть к помощи третьего лица (очень близкого знакомого), который готов оформить сделку на себя.
  • Хорошие шансы может иметь вариант ипотечного займа, когда покупается коммерческая недвижимость у близкого родственника. Если объект не является частью наследства и продавец единственный владелец, то родственные связи не будут помехой.

Ипотека для приобретения или покупки у родственника недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Чем ближе кровные узы с продавцом, тем больше проблем при оформлении ипотеки возникнет.

Прежде чем подавать заявку в банк на оформление ипотеки с родней, лучше проконсультироваться с юристом, который работает на сайте и сможет подсказать лучший выход по каждому индивидуальному случаю.

Для правильного расчета бюджета перед подачей заявки на кредит стоит изучить все возможные расходы и ознакомиться с  актуальными условиями по ипотеке в Сбербанке.

Если эта статья была полезной и информативной, ставьте лайки и распространяйте ее среди знакомых, чтобы обращения в банки были продуманными и не доставляли неприятных сюрпризов.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-u-rodstvennikov.html

Как продать долю в ипотечной квартире

Выкуп доли в квартире в ипотеку
​Когда созаемщики оформляют совместную ипотеку, они редко задумываются о том, как делить жилье в случае расставания.

Если все же развод (или разъезд) произошел, а кредит банку не погашен, встает вопрос: как продать долю в ипотечной квартире.

Покупателя на такой объект и без того найти сложно, а тут еще придется договариваться с созаемщиком и банком. Данная процедура имеет ряд особенностей, о которых будущий продавец должен знать заранее.

Доля в ипотечной квартире: юридические нюансы

Само понятие «часть ипотечной недвижимости» может иметь разную суть:

  • выделенная комната в коммунальной квартире с отдельным лицевым счетом. На покупку выделенной комнаты можно получить жилищный кредит, хотя это и связано с рядом сложностей. Для Санкт-Петербурга и Ленобласти купля-продажа выделенных долей в коммуналке по ипотеке — рядовое явление. Покупатель комнаты в коммуналке при желании может получить минимальный процент по ипотеке и стать собственником выделенной части жилья. Особенно легко получить ипотеку на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире;
  • невыделенная доля в недвижимости, купленной в ипотеку совместно с созаемщиком. Покупателя на такой объект найти сложнее, потому что по документам не указано, за какой именно частью объекта недвижимости закреплено право собственности владельца доли. Лицевые счета совладельцев, как правило, не разделены. Чтобы привлечь покупателя, можно выделить долю. Для этого придется обращаться в суд вместе с созаемщиком;
  • недвижимость находится в залоге по ипотеке, продаваемая доля не находится в ипотеке. В таком случае продавцу все равно придется получать у банка разрешение на сделку. Хотя прямых долговых обязательств нет, обременение дает банку право контролировать любые действия с залоговым жильем.

Как передать свой долг новому собственнику доли

Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка.

Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо.

Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.

Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты.

Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту.

Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.

Обычно банк выдает ипотеку на комнату в коммунальной квартире или невыделенную долю только тогда, когда вся квартира уходит в залог банку на срок погашения ипотеки.

Именно поэтому немногие банки дают займы на покупку комнат в коммуналках.

И немногие заемщики соглашаются на такие условия: надо договориться с соседями, чтобы они дали согласие на залоговое обременение всей квартиры.

Для заемщика, который вынужден таким методом решать финансовые проблемы, продажа части ипотечного жилья скорее всего принесет убытки. Найти покупателя на часть жилого помещения с банковским обременением сложно, придется делать значительный дисконт. Скидка может составлять до 20% от рыночной стоимости объекта.

Если брак распался, а ипотека не выплачена

Типичная ситуация — доли в ипотечной недвижимости выделены на каждого члена семьи. Брак распался, бывшие супруги не хотят жить вместе. Один из них, например муж, хочет продать свою долю, которая находится под банковским обременением. Как быть в такой ситуации?

Есть несколько вариантов развития событий

  • муж и жена являются созаемщиками, жена против того, чтобы муж продавал свою долю. Муж съезжает и не платит ипотеку. Жене приходится нести материальную ответственность за долг мужа;
  • жена имеет первоочередное право на приобретение доли в квартире согласно российскому законодательству. Если у нее есть средства или возможность взять кредит в нагрузку к уже имеющейся ипотеке, она может выкупить собственность мужа;
  • жена выдает мужу нотариальное согласие на продажу доли в ипотечной квартире. Далее заемщик должен найти покупателя на свою долю и погасить долг перед банком.

Если в продаже части жилого помещения будут замешаны интересы несовершеннолетних, количество юридических сложностей при проведении сделки резко возрастет.

Если ребенок прописан на жилплощади и для покупки жилья родители не использовали материнский капитал, можно попробовать обойти общение с органами опеки. Достаточно оформить ребенку постоянную прописку по другому адресу и дальше решать вопрос продажи доли между взрослыми собственниками.

Если несовершеннолетний ребенок является собственником залогового жилья, долю которого планирует продавать один из созаемщиков, кроме банка контролировать сделку будут органы опеки.

Что делать в сложной ипотечной ситуации

Продажа доли в залоговой недвижимости связана с множеством юридических сложностей. Вам придется потратить время, деньги и нервы, чтобы осуществить задуманное. Если вы хотите избежать потери нервов и бумажной волокиты, обращайтесь в компанию «Ипотекарь». Мы решим ипотечную проблему с максимальной выгодой для вас.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p667-kak_prodat_dolju_v_ipotechnoj_kvartire/

Город права
Добавить комментарий